Los trabajos de renovación en España son una opción frecuente, ya que la mayoría de los apartamentos requieren trabajos de puesta a punto o de refresco. Esto requiere una capacidad real para proyectarse, ya sea al revisar el anuncio o al realizar la visita.
Es esencial tener las ideas adecuadas para transformar el espacio, ya sea para vivir, alquilar, pero sobre todo para revender, aunque no sea siempre el objetivo principal. Lo importante es poder crear un mínimo de habitaciones para optimizar la plusvalía en la reventa. De hecho, un apartamento de tres habitaciones generalmente tendrá más valor que uno de dos.
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Las posibilidades, ¿licencia de obra mayor o menor?
Licencia de obra mayor
¿Para qué trabajos? Trabajos estructurales, modificaciones importantes (muros de carga, fachadas, cambio de uso, etc.)
Ejemplos:
- Redistribución de los espacios con intervención sobre la estructura
- Cambio de uso del local (ej.: garaje ➝ vivienda)
- Creación de nuevas aberturas en la fachada
- Trabajos en comunidad que afecten a los elementos comunes
Requiere:
- Proyecto técnico completo redactado por un arquitecto
- Autorización expresa del ayuntamiento
- Plazo de obtención: varias semanas o incluso meses
- Pago de impuestos municipales (ICIO y tasa urbanística)
Licencia de obra menor
¿Para qué trabajos? Trabajos simples, sin impacto estructural ni cambio de uso.
Ejemplos:
- Reforma de cocina o baño
- Cambio de suelos, pintura, ventanas
- Reforma eléctrica o fontanería sin alterar la estructura
- Colocación de tabiques ligeros (no portantes)
Procedimiento:
- Solicitud simplificada al ayuntamiento
- A veces acompañada de una memoria técnica
¿Necesito un arquitecto?
Licencia de obra menor (trabajos menores)
No siempre es necesario un arquitecto
Cuándo no es necesario:
- Trabajos sencillos: pintura, cambio de revestimientos, reemplazo de sanitarios, pequeña fontanería/electricidad, colocación de tabiques ligeros.
- Se puede hacer una declaración responsable o una comunicación previa sin proyecto técnico.
- Puede ser necesario un técnico (ingeniero o arquitecto técnico) para algunos trabajos, pero no necesariamente un arquitecto.
Cuándo sí puede ser necesario:
- Si los trabajos afectan instalaciones técnicas complejas (ej.: reforma completa de electricidad o fontanería en un edificio antiguo), puede ser recomendable contar con un profesional.
Licencia de obra mayor (trabajos mayores)
Sí, se requiere arquitecto.
Es obligatorio cuando los trabajos:
- Afectan la estructura (muros de carga, pisos, techos),
- Modifican la fachada o los volúmenes interiores,
- Cambian el uso del local (ej.: comercio ➝ vivienda),
- Tienen impacto sobre los elementos comunes del edificio,
- Requieren una licencia de actividad mayor (restaurante, local industrial, etc.).
El arquitecto se encargará de:
- Redactar el proyecto técnico (proyecto básico y de ejecución),
- Proporcionar los planos, los cálculos estructurales y los documentos reglamentarios,
- A veces, dirigir los trabajos (dirección de obra).
¿Cuáles son los plazos?
En España, y más específicamente en Valencia, los plazos medios para realizar trabajos de renovación en apartamentos suelen variar entre 2 y 4 meses. Esta estimación corresponde a propiedades con una superficie de entre 60 y 120 m². Estos plazos pueden fluctuar dependiendo de varios factores, como la magnitud de los trabajos, el estado inicial del apartamento y la complejidad de las renovaciones solicitadas. Por ejemplo, una renovación ligera, orientada a refrescar las pinturas y cambiar los revestimientos, tomará menos tiempo, mientras que una renovación más completa, que incluya modificaciones estructurales o mejoras importantes en la instalación eléctrica y de fontanería, podría requerir más tiempo. Además, la colaboración con equipos experimentados y bien organizados permite optimizar estos plazos, asegurando una ejecución rápida y eficiente del proyecto.
¿Cuáles son los precios?
- Renovación ligera (300 – 500 €/m²): Pintura, suelos, cocina/baño parcial, pequeños refrescos
- Renovación completa estándar (600 – 900 €/m²) Redistribución, electricidad/fontanería, cocina y baño completos
- Renovación de alta gama (1 000 – 1 500 €/m²): Materiales de calidad
De nuestra parte, trabajamos en sinergia con todos los oficios necesarios: electricista, fontanero, carpintero y varios equipos especializados en trabajos de obra mayor (demolición, pladur, cerámica). Todos nuestros equipos son independientes, con sus propias empresas, pero llevan más de 10 años colaborando juntos en múltiples proyectos anuales. Esta experiencia común permite gestionar los trabajos de manera fluida y rápida, sin retrasar el progreso de la obra. La comunicación entre los diferentes proveedores es, por tanto, simple y eficiente.Realizar trabajos con un equipo serio es una garantía de éxito.
Aquí tienes un ejemplo de antes y después de un proyecto que seguimos en 2024. Se trata de un apartamento adquirido por unos clientes americanos, ubicado cerca de la Plaza de España en Valencia. Optaron por una renovación completa de una superficie de 140 m². Los trabajos se realizaron en 3 meses por un importe total de 100 000 euros.
Antes
Después