El sistema fiscal español: puntos clave a tener en cuenta antes de comprar, vender o alquilar
¡Nunca más querrás volver a Francia! Entre el clima soleado, la calidad de vida, las playas, la gastronomía y, sobre todo, los precios de la vivienda mucho más accesibles que en Francia, España tiene mucho que ofrecer. Cada año, miles de franceses dan el paso e invierten en una propiedad en Valencia, Barcelona, Alicante o en otros lugares. Ya sea para una segunda residencia, un proyecto de jubilación, una inversión en alquiler o un cambio de vida completo, España cumple con muchas expectativas.
Pero antes de lanzarse, es indispensable comprender bien el funcionamiento del sistema fiscal español, que a menudo se percibe como complejo pero que en realidad está bastante estructurado. La fiscalidad inmobiliaria depende de varios factores: el tipo de operación (compra, venta o alquiler), el estado del inmueble (nuevo o de segunda mano), la ubicación geográfica, así como la situación fiscal del propietario (residente español, ciudadano de la Unión Europea o ciudadano de un país tercero). Estos elementos influyen directamente en los impuestos y costes que se deben prever.
Anticipar estos aspectos permite evitar sorpresas desagradables, optimizar el presupuesto y, sobre todo, tomar decisiones informadas. Porque aunque España atrae por sus ventajas indiscutibles, también impone ciertas normas fiscales que es necesario conocer para invertir con tranquilidad.
En este artículo, hacemos un repaso de todo lo que debes saber para comprar, vender o alquilar una propiedad en España, de forma segura y legal.
Antes de instalarte en España, asegúrate de dominar las reglas fiscales: comprar, vender o alquilar una propiedad no se improvisa.
La compra de un inmueble en España
¡Te aseguramos que no es difícil de entender!
Puedes ser español, europeo o de fuera de la Unión Europea, la fiscalidad a pagar es la misma, la única diferencia es que el no residente debe obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero) y, para los no europeos, el control sobre el origen de los fondos es más estricto.
En cuanto a la compra de una vivienda de segunda mano, deberás pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que representa entre el 6 % y el 10 % del precio de compra, dependiendo de la región.
En cuanto a la compra de una vivienda nueva, pagarás el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) que asciende al 10 % más el AJD (Actos Jurídicos Documentados), con una tasa variable entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Además, hay gastos adicionales como notaría, registro, abogado… que generalmente cuestan entre 1.000 € y 2.000 €.
Descuentos disponibles: si utilizas la vivienda como residencia habitual y el precio de compra no supera los 180.000 €, podrás beneficiarte de tasas reducidas.
Menores de 35 años: pagarás un ITP del 6 % (en lugar del 10 %), IVA del 7 % y AJD del 0,1 %.
Familias numerosas o personas con discapacidad (al menos 33 %) tienen un ITP o IVA del 4 % y AJD del 0,1 %.
La vivienda protegida (VPO) también aplica una tasa del 4 %.
Ejemplo: comprador de 32 años que compra un apartamento de segunda mano en Valencia por 150.000 euros. El ITP será de 9.000 euros, en lugar de 15.000 euros, si la tasa impositiva aplicable es del 10 % sobre la adquisición.
Venta de un inmueble en Valencia
Todo depende de la residencia fiscal del vendedor:
Residente: fiscalidad sobre la plusvalía, gravada con el IRPF (del 19 % al 30 % según la cuantía de la plusvalía), más la plusvalía municipal (impuesto local), con correcciones bajo ciertas condiciones. Existen exenciones posibles (reinversión en nueva residencia habitual, venta después de los 65 años, discapacidad).
Residente en la UE: el comprador debe retener el 3 % del precio de venta y entregarlo a Hacienda como un primer pago a cuenta del impuesto (19 %); si se paga de más, el vendedor puede solicitar devolución.
Residente fuera de la UE: se aplica el mismo régimen, pero con un tipo del 24 %.
Alquiler de un inmueble: larga duración o estacional
Alquiler de larga duración
Residente español: los alquileres se declaran en el IRPF, con posibilidad de deducir gastos, intereses de préstamo, gastos de mantenimiento, IBI, etc., y una deducción anual fija (determinación autónoma de gastos) del 3 % del valor catastral.
Residente europeo: sujeto al IRNR (19 %), con las mismas deducciones.
Residente fuera de la UE: 24 % sobre los alquileres brutos, sin posibilidad de deducción.
Alquiler turístico
El régimen fiscal es similar (IRPF/IRNR), pero las obligaciones son específicas: se debe obtener licencia turística, hacer la declaración ante el ayuntamiento, y a diferencia de la hotelería (si hay servicios como limpieza, desayuno, etc.) se aplica un IVA del 21 %.
Tener un inmueble sin alquilar
Un inmueble no alquilado por su propietario genera gastos:
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
IRNR para no residentes (19 % para residentes en la UE, 24 % para fuera de la UE) sobre una renta ficticia calculada a partir de la valoración catastral del inmueble.
Gastos de comunidad, seguro de hogar, tasa de basura, mantenimiento corriente.
Cuatro puntos clave para recordar
En la compra, el régimen es el mismo para todos, pero existen reducciones para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad.
En la venta, se aplica una retención automática del 3 % para no residentes en España y del 24 % para vendedores fuera de la UE.
Los gastos relacionados con el alquiler solo son deducibles para residentes españoles y europeos.
Un inmueble, aunque no esté alquilado, genera gastos fijos anuales.
Conclusión
La fiscalidad inmobiliaria en España es clara y previsible. Sin embargo, es más gravosa para los no residentes, especialmente para los fuera de la Unión Europea, mientras que las reducciones se aplican solo a residencias principales modestas. En definitiva, anticipar, buscar asesoramiento y presupuestar bien tu proyecto inmobiliario en Valencia o en cualquier parte de España es la mejor manera de evitar sorpresas desagradables.