Reformar una propiedad antigua: guía para evitar sorpresas desagradables
Comprar un apartamento antiguo en Valencia puede parecer una excelente oportunidad. Entre los edificios llenos de encanto en los barrios históricos, los precios a menudo más asequibles que los de obra nueva, y la posibilidad de rediseñar el espacio a tu gusto, las razones para dejarse tentar son muchas. Ya sea para vivir, invertir o tener una segunda residencia, este tipo de propiedad atrae cada vez a más compradores.
Pero cuidado: en la gran mayoría de los casos, comprar una propiedad antigua en Valencia también implica tener que realizar trabajos de renovación, a veces importantes. Y no es tarea fácil. Más allá de la simple modernización, a menudo es necesario revisar la distribución de las estancias, actualizar las instalaciones eléctricas y de fontanería, o resolver problemas de humedad o aislamiento.
Este tipo de proyecto requiere, por tanto, una verdadera preparación. Porque si bien los precios de compra pueden parecer atractivos, los costes de la reforma, los trámites administrativos o las especificidades técnicas de los edificios antiguos en Valencia pueden convertir rápidamente una «buena oportunidad» en una fuente de estrés — especialmente cuando se compra desde el extranjero.
Reformar un apartamento antiguo en Valencia suele ser una oportunidad.
Pero sin preparación, el sueño puede convertirse rápidamente en un dolor de cabeza.
Descubre los puntos clave que debes verificar antes de comprar una propiedad antigua.
Apartamentos rústicos, con un potencial interesante
En Valencia, muchas propiedades de segunda mano se califican como “pisos rústicos”. Se trata de apartamentos que requieren una renovación parcial o total: suelos, cocina, baño, electricidad, fontanería… A veces, también es necesario replantear la distribución de las habitaciones.
La tipología clásica de los apartamentos:
Pocas superficies pequeñas. La mayoría tiene entre 70 y 90 m² construidos, con 2 a 3 habitaciones, y a menudo se han mantenido en su estado original desde los años 70-80. El aislamiento es débil y la distribución poco optimizada.
Un certificado energético (DPE) es obligatorio para firmar la escritura. En Valencia, las propiedades antiguas suelen tener una calificación energética baja, debido a los materiales de época y a normativas más laxas que en otras partes de España. Este certificado es válido por 10 años.
En resumen: este tipo de propiedad puede ser una excelente oportunidad, siempre que se calculen bien los costos de la obra y se elijan los barrios adecuados.
2. ¿Dónde encontrar las mejores propiedades para renovar en Valencia?
Los barrios del centro histórico (El Carmen), Ruzafa o el Eixample ofrecen edificios antiguos con mucho encanto, magníficas fachadas, techos altos apreciables y un verdadero valor arquitectónico. Pero los precios de compra suelen ser altos, especialmente en las calles más demandadas.
En cambio, zonas periféricas cercanas a estos barrios muy solicitados, como Monteolivete, La Zaidía, Torrefiel, Patraix o Benicalap, ofrecen buenas oportunidades. Estos sectores tienen un buen potencial de revalorización y precios más accesibles.
Por ejemplo, Benicalap, que pronto acogerá la reanudación de la construcción del nuevo estadio de fútbol, sigue siendo uno de los barrios más económicos de Valencia y, al mismo tiempo, uno de los más rentables. Según el portal Idealista, los precios rondan los 2.500 €/m², frente a más de 3.000 €/m² de media en la capital valenciana.
A menudo, en estos barrios, a 10-15 minutos del centro, se encuentra el mejor equilibrio entre un coste de compra razonable y potencial de revalorización — ya sea para vivir o para inversión en alquiler.
3. Verificar el estado del edificio: fundamental
Antes de cualquier decisión, es crucial evaluar la estructura del edificio:
Techo, fachada, escaleras, ascensor
Presencia de humedad, grietas o filtraciones
Obras aprobadas en junta o previstas próximamente
ITE: Inspección Técnica del Edificio
Cada vez más edificios pasan la ITE, un control realizado por un arquitecto que identifica debilidades estructurales, el estado de las instalaciones o el aislamiento. Es un documento clave a consultar antes de comprar.
¿Con o sin comunidad de propietarios?
Algunos edificios antiguos aún no tienen constituida la comunidad, lo que complica la gestión colectiva. Pero la tendencia cambia: cada vez más comunidades de propietarios se organizan con un administrador y reuniones anuales, permitiendo producir actas de comunidad, indispensables para prever obras y gastos futuros.
4. ¿Cuánto cuestan las obras en Valencia?
Buena noticia: el coste de la mano de obra sigue siendo más accesible que en Francia. Sin embargo, los materiales han experimentado un aumento constante en los últimos dos años.
Presupuesto indicativo:
Renovación completa: entre 800 y 1.100 €/m², según la calidad de los materiales
IVA aplicable: 21 %
Para un piso de 70 m²: cuenta con al menos 40.000 €, con un margen de seguridad del 10 al 20 %.
No olvides: la climatización, carpintería y aislamiento son partidas a menudo subestimadas pero esenciales para el confort y el valor de reventa.
5. ¿Qué trámites administrativos son necesarios?
Según la envergadura de las obras, deberás:
Declarar la obra en el ayuntamiento: licencia de obra menor (obras pequeñas) o mayor (modificación estructural)
Contar con un arquitecto si modificas muros de carga o distribución
Respetar las normativas locales, especialmente en centros históricos o edificios catalogados
Tiempo estimado: entre 1 y 3 meses antes de poder empezar.
6. ¿Es un buen negocio? Sí, si el proyecto está bien planificado
Comprar con obras puede ser rentable, gratificante y personalizable, pero es necesario:
Evaluar con precisión el coste total compra + reforma
Comparar este total con los precios de propiedades ya reformadas en el mismo barrio
Consejo: no te fíes solo del precio/m². Lo que cuenta es el proyecto en su conjunto, el tiempo dedicado y el objetivo final: vivir, alquilar o revender.
7. Acompañamiento, especialmente a distancia
Gestionar una obra desde el extranjero no es sencillo. Hay que:
Entender los presupuestos (en español…)
Controlar los plazos, gestionar a los artesanos
Verificar las obras en curso
Asegurar la calidad final
En BuenApart, acompañamos regularmente a clientes franceses en este tipo de proyectos, desde la selección del inmueble hasta la conexión con artesanos fiables, hasta la entrega de llaves.
Conclusion
Comprar una propiedad antigua para renovar en Valencia es la oportunidad de:
Revalorizar un inmueble con gran potencial
Crear un espacio a tu medida
Realizar una inversión duradera, siempre que estés bien preparado
Tómate el tiempo para visitar, calcular y rodearte de las personas adecuadas.
Y si quieres hablar del proyecto más concretamente, estamos aquí para ayudarte, como siempre.
