Si va a vender una vivienda en Valencia, la plusvalía municipal es uno de los impuestos que debe conocer antes de firmar. En esta guía 2026 le explicamos qué es, quién la paga, cómo se calcula tras la reforma legal y en qué casos puede quedar exento.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal —oficialmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el aumento de valor del suelo de un inmueble urbano desde que se compró hasta que se vende. Lo gestiona el Ayuntamiento, en este caso el de Valencia o el del municipio donde esté la vivienda.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, la paga el vendedor. Si el vendedor es no residente en España, la obligación puede recaer en el comprador como sustituto, por lo que conviene aclararlo antes de la firma.
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal en València?
El tipo de gravamen del IIVTNU en la ciudad de València es del 29,70 % sobre la base imponible, y se aplica a todos los periodos de generación (art. 9.1 de la ordenanza fiscal municipal, texto vigente publicado en el BOP nº 251 y no modificado desde entonces).
Lo que cambia de un caso a otro no es el tipo, sino la base imponible. Y ahí el vendedor tiene una elección que le puede ahorrar varios miles de euros.
Dos métodos, y usted elige el que menos pague
| Método objetivo | Método real | |
|---|---|---|
| Base de cálculo | Valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia | Ganancia real del suelo entre compra y venta |
| Coeficientes | Los fija el Estado (art. 107.4 TRLRHL) y se actualizan cada año. València no fija los suyos | No intervienen |
| Cuándo conviene | Tenencias largas con revalorización fuerte del suelo | Ventas con poca ganancia, o compras recientes |
| Requisito | Se aplica por defecto | Hay que solicitarlo y aportar las escrituras de compra y de venta dentro del plazo |
Este es el punto que más dinero cuesta a los vendedores: si no se pide expresamente el método real y no se aportan las escrituras en plazo, el Ayuntamiento aplica el objetivo de oficio (art. 8.4 de la ordenanza). No hay recálculo automático a su favor.
Un ejemplo de cálculo por el método real
Tomemos una vivienda comprada en 2015 por 200.000 € y vendida en 2026 por 280.000 €. La ganancia es de 80.000 €. Pero el impuesto no grava toda la ganancia: solo la parte que corresponde al suelo.
Esa proporción se obtiene del recibo del IBI, dividiendo el valor catastral del suelo entre el valor catastral total. Si en este caso el suelo representa el 40 %:
- Ganancia atribuible al suelo: 80.000 € × 40 % = 32.000 €
- Cuota: 32.000 € × 29,70 % = 9.504 €
Habría que calcular en paralelo el método objetivo y quedarse con el resultado menor. El Ayuntamiento pone a disposición una herramienta de autoliquidación que permite hacer la comparación con los coeficientes vigentes.
Si vende con pérdidas, no paga
Si no ha habido incremento de valor del suelo entre la compra y la venta, la operación no está sujeta al impuesto. Pero hay que acreditarlo con ambas escrituras y presentarlo en plazo (art. 4.4). Igual que antes: nadie lo hará por usted.
La excepción que afecta a los vendedores extranjeros
En una venta, el contribuyente es el vendedor. Pero cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sujeto pasivo sustituto del impuesto (art. 7.2 de la ordenanza). En la práctica, el comprador retendrá el importe de la plusvalía sobre el precio de venta, además del 3 % del Modelo 211 a cuenta del IRNR.
Conviene anticiparlo al negociar: son dos retenciones que se acumulan sobre el mismo precio, y descubrirlas el día de la firma ante notario es tarde.
Plazos y bonificaciones
- Transmisión entre vivos (una venta): 30 días hábiles desde la firma (art. 15.1.a)
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año con la simple solicitud, que se concede automáticamente (art. 15.1.b)
- Bonificación del 95 % de la cuota en las transmisiones por herencia a favor de descendientes, ascendientes y cónyuges. Hay que solicitarla dentro del mismo plazo de seis meses (art. 10.A)
Información de carácter general basada en la ordenanza fiscal municipal vigente. Cada operación debe verificarse ante el Ayuntamiento o con su asesor.
¿Cuándo no se paga? Casos de no sujeción y exención
Si vende con pérdidas —es decir, si no ha habido incremento de valor del suelo entre la compra y la venta— la operación no está sujeta al impuesto. Deberá acreditarlo con las escrituras de compra y venta. Existen además supuestos de exención (por ejemplo, ciertas transmisiones entre cónyuges o a favor de la vivienda habitual en determinados casos).
Plazos y dónde se paga
El impuesto debe declararse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, ante el Ayuntamiento correspondiente. Guarde siempre copia de las escrituras para justificar el cálculo o una eventual pérdida.
Otros impuestos y gastos del vendedor
Además de la plusvalía municipal, el vendedor tributa por la ganancia patrimonial (con retención del 3 % si es no residente) y asume el certificado energético y los honorarios de agencia. Vea el conjunto en nuestra guía para vender su piso en Valencia.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender?
La paga el vendedor. Si el vendedor es no residente, el comprador puede actuar como sustituto del contribuyente.
¿Se puede evitar la plusvalía municipal?
Si vende sin ganancia de valor del suelo (con pérdidas), la operación no está sujeta al impuesto, siempre que lo acredite con las escrituras.
¿Cuánto tiempo hay para pagarla?
El plazo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, ante el Ayuntamiento.
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