Vendre un bien immobilier en Espagne implique bien plus que de fixer un prix et signer un acte de vente. C’est un processus qui demande anticipation, connaissance du marché et compréhension des obligations légales et fiscales propres au pays. Que l’on soit résident ou non-résident, la vente d’un logement en Espagne s’accompagne d’une série de démarches, de documents à fournir, de taxes à régler et de frais à prévoir, souvent méconnus des vendeurs.
Avant même la mise en vente, certaines étapes sont indispensables : l’obtention du certificat énergétique, la vérification de la conformité du bien, ou encore la mise à jour des informations cadastrales. Ensuite vient la phase de commercialisation, où les honoraires d’agence, les éventuels travaux de valorisation et les diagnostics obligatoires peuvent déjà représenter un coût non négligeable. Au moment de la transaction, le vendeur doit également s’acquitter de diverses taxes locales et nationales, et selon sa situation fiscale (résident ou non-résident), les montants peuvent varier de manière significative.
Une fois la vente conclue, d’autres formalités peuvent encore s’imposer, comme le paiement de l’impôt sur la plus-value (la plusvalía municipal ou l’IRPF) ou la régularisation de certains frais auprès du notaire et du registre de la propriété. Tous ces éléments, s’ils ne sont pas anticipés, peuvent réduire sensiblement le bénéfice net de la vente.
C’est pourquoi il est essentiel de bien comprendre l’ensemble des frais et obligations liés à la vente d’un bien immobilier en Espagne, afin d’éviter les mauvaises surprises et de planifier la transaction de manière optimale.
Vendre un bien en Espagne demande préparation et connaissance des démarches.
Ce qu’il faut savoir des frais pour un vendeur :
1. Avant la mise en vente
Avant même de trouver un acheteur, certains coûts peuvent déjà être engagés par le vendeur :
1) Diagnostics et documents obligatoires
Le vendeur doit fournir un certificat de performance énergétique (DPE espagnol : Certificado de Eficiencia Energética), dont le coût est en général entre ≈ 80 à 200 € selon la taille du bien.
D’autres documents peuvent être requis : certificat d’habitabilité, certificat de situation urbanistique, etc.
Si une hypothèque existait, il peut être nécessaire de demander un certificat de non-endettement à la banque, ou un acte d’annulation de l’hypothèque. Le coût d’annulation de prêt/hypothèque peut être dans les ≈ 800 à 1 000 €.
2) Frais liés à l’hypothèque ou à la libération de charges
Le bien est imposé par une hypothèque (Une hypothèque est une garantie donnée à une banque (ou à un autre créancier) lorsqu’on emprunte de l’argent pour acheter un bien immobilier), le vendeur doit s’assurer qu’elle soit annulée pour pouvoir vendre librement. Cette libération entraîne des frais notariaux et d’enregistrement.
Le vendeur peut être responsable de la taxe municipale sur la plus-value du terrain (« plusvalía municipal ») liée à la hausse de la valeur cadastrale depuis l’achat. Cette taxe dépend de la commune et des années de possession.
3) Frais d’agence immobilière :
agence pour commercialiser le bien : photos, vidéos, annonces, gestion des visites. En Espagne, les frais d’agence sont souvent à la charge du vendeur.
La commission typique est de l’ordre de 3 % à 6 % du prix de vente, hors TVA (21 %) en plus.
2.Pendant la transaction
Au moment où l’acheteur est trouvé et l’acte de vente se conclut, d’autres frais viennent s’ajouter.
1) Frais de notaire et actes authentiques
Bien que l’acheteur assume souvent la majorité des frais de notaire et d’acte, le vendeur peut être légalement tenu de prendre en charge les frais relatifs à l’acte authentique de vente. Le coût est réglementé et varie selon le prix du bien. À titre indicatif, pour l’acte authentique de vente, les frais peuvent se situer entre ≈ 600 et 875 € selon la valeur du bien.
2) Commission d’agence immobilière
Lors de la vente, la commission d’agence est due par le vendeur (dans la majorité des cas) : typiquement 3 % à 6 % + 21 % TVA.
Exemple : pour une vente de 300 000 €, 15 000 € + 3 150 € de TVA = 18 150 €.
Cette commission peut parfois être négociée, notamment si le vendeur accorde l’exclusivité à l’agence.
3) Frais de services publics et communauté de propriétaires
Le vendeur doit fournir la preuve que les factures liées au bien (eau, électricité, gaz) sont à jour, ainsi que les charges de copropriété. Si la vente intervient en cours de trimestre, un ajustement entre vendeur et acheteur peut s’imposer.
4) Impôt de retenue pour non-résidents
Si le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente au moment de l’acte et de le verser à l’administration espagnole en tant qu’avance de l’impôt sur la plus-value.
3. Après la vente
Suite à la signature, d’autres obligations fiscales apparaissent pour le vendeur.
1) Impôt sur la plus-value du bien (Gain patrimonial)
Le vendeur doit déclarer le gain réalisé : prix de vente – (prix d’achat + coûts d’achat + investissements documentés) = gain imposable.
Pour les résidents espagnols : les taux pour 2025 seraient : 19 % sur les premiers 6 000 €, 21 % de 6 000 à 50 000 €, 23 % de 50 000 à 200 000 €, 27 % de 200 000 à 300 000 €, 28 % au-dessus.
Pour les non-résidents : taux forfaitaire 19 %. Hors UE : 24 %.
2) Plus-value municipale (« Plusvalía municipal »)
Cette taxe locale est calculée sur l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain et sur la durée de possession. Elle concerne généralement le vendeur et dépend de la commune.
Note : des réformes récentes ont modifié certains cas où il n’y a pas de gain réel, ce qui peut influer sa perception.
3) Impôt foncier (IBI) et autres frais résiduels
Le vendeur reste responsable de l’IBI (impôt foncier municipal) pour l’année en cours jusqu’à la date de la vente. Après, la charge passe à l’acheteur. D’autres frais tels que les services publics, les charges de copropriété, doivent être réglés jusqu’à la date de transfert.
4. Estimation globale et repères chiffrés
En règle générale, les frais totaux pour le vendeur peuvent représenter entre 5 % et 15 % du prix de vente selon la localisation, le statut résidentiel ou non et la complexité de la transaction.
Par exemple : commission d’agence ~5 % + TVA 21 % ; frais juridiques et d’annulation d’hypothèque ~800-1 000 € ; plus-value fiscale selon montant du gain ; plusvalía municipale variable.
Attention : les communautés autonomes peuvent appliquer des réglementations différentes et des taux variables.
5. Conseils pratiques pour le vendeur
Anticipez tous les coûts avant la mise en vente (diagnostics, hypothèque, commissions) afin de fixer votre prix net vendeur.
Vérifiez que le bien est libre de toute hypothèque ou charge pour éviter des blocages à la signature.
Si vous êtes non-résident, prenez en compte la retenue de 3 % et l’impôt sur les plus-values.
Demandez des devis pour l’agence immobilière, négociez la commission, et assurez-vous de la transparence (TVA incluse).
Consultez un avocat ou fiscaliste spécialisé en Espagne pour bien comprendre les implications fiscales niveau national et municipal.
Bien vérifier la communauté autonome dans laquelle se situe le bien, car les taux et frais peuvent varier (ex. Catalogne, Andalousie, Valence).
Conclusion
Vendre un bien immobilier en Espagne ne se limite pas à la signature de l’acte. Le vendeur doit s’acquitter de différents frais avant, pendant et après la transaction : diagnostics, hypothèque, commission d’agence, notaire, impôts sur la plus-value, taxe municipale et autres charges résiduelles. Le montant global peut atteindre un pourcentage significatif du prix de vente. Une bonne anticipation, une bonne information et un accompagnement professionnel permettent de maîtriser le coût et d’éviter les mauvaises surprises.