Lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger il est souvent nécéssaire de s’adapter à des pratiques et des usages différents. C’est particulièrement le cas entre la France et l’Espagne, où le fonctionnement des agences immobilières, le rôle des intervenants et le déroulement des transactions présentent plusieurs différences notables.
Pour les acheteurs francophones, comprendre ces spécificités est essentiel afin d’aborder un projet immobilier en Espagne en toute sérénité.
Dans cet article, nous analysons les principales différences entre les agences immobilières espagnoles et françaises, en nous appuyant sur les pratiques courantes et les traditions propres à chaque pays.
Le rôle du notaire en Espagne se limite souvent à la certification de l’acte, contrairement à la France.
Un rôle du notaire très différent
L’une des différences majeures entre la France et l’Espagne concerne le rôle du notaire dans une transaction immobilière.
En France, le notaire intervient très tôt dans le processus. Il rédige ou valide le compromis de vente, sécurise juridiquement la transaction, vérifie l’ensemble des documents (urbanisme, servitudes, diagnostics) et conserve les fonds sur un compte séquestre jusqu’à la signature définitive.
En Espagne, la situation est très différente. Selon BuenApart, le notaire espagnol intervient principalement au moment de la signature de l’acte authentique (escritura pública) et son rôle se limite essentiellement à la certification de l’acte et à la vérification formelle de l’identité des parties. Il n’assure pas un accompagnement juridique approfondi tout au long du processus, contrairement à la pratique française.
D’après SpainEasy, le notaire en Espagne ne réalise pas systématiquement les vérifications juridiques détaillées du bien (dettes, urbanisme, charges), ce qui explique pourquoi les agences immobilières et les avocats jouent un rôle plus central en amont de la transaction.
Des fonds versés directement au vendeur
Autre différence importante : la gestion de l’argent.
En France, les sommes versées par l’acheteur (acompte, dépôt de garantie) sont généralement sécurisées sur un compte notarial jusqu’à la finalisation de la vente, ce qui offre une protection supplémentaire.
En Espagne, selon Confianz, les fonds sont souvent versés directement sur le compte du propriétaire, notamment après la signature du contrato de arras (contrat de réservation). Contrairement à la France, ces sommes ne sont pas systématiquement bloquées par un notaire.
Ce fonctionnement repose davantage sur la confiance contractuelle et implique une vigilance accrue de la part de l’acheteur. Il est donc fortement conseillé de se faire accompagner par un avocat afin de sécuriser la transaction.
Des contrats et démarches plus flexibles
Les pratiques contractuelles diffèrent également entre les deux pays.
En France, le compromis de vente est un document strictement encadré par la loi, offrant notamment un délai de rétractation à l’acheteur. Les agences immobilières opèrent dans un cadre réglementaire précis, notamment régi par la loi Hoguet.
En Espagne, d’après Confianz, le « contrato de arras » est un contrat privé, souvent rédigé par l’agence immobilière ou par un avocat, et il n’existe pas de délai de rétractation automatique comparable à celui prévu en France. Une fois signé, ce contrat engage fortement les parties, ce qui peut accélérer la transaction mais réduit la marge de manœuvre de l’acheteur.
Une responsabilité accrue pour l’acheteur
En Espagne, l’acheteur doit être particulièrement attentif aux vérifications juridiques et administratives du bien.
Selon N1 Immo, la vérification de l’absence de dettes ou encore des charges de copropriété n’est pas systématiquement prise en charge par le notaire ou l’agence immobilière. Cette responsabilité incombe en grande partie à l’acheteur.
C’est pourquoi il est courant en Espagne de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier, qui complète le travail de l’agence et sécurise l’achat.
Conclusion
Les différences entre agences immobilières espagnoles et françaises reposent principalement sur le rôle du notaire, la gestion des fonds, la nature des contrats et le niveau de responsabilité de l’acheteur.
En Espagne, le processus est souvent plus rapide et plus flexible, mais nécessite une vigilance accrue et un accompagnement adapté. Bien informé et correctement entouré, un acheteur francophone peut ainsi profiter pleinement des opportunités offertes par le marché immobilier espagnol, tout en sécurisant son projet dans un cadre différent de celui de la France.