Rénover un bien ancien : mode d’emploi pour éviter les mauvaises surprises
Acheter un appartement ancien à Valence peut sembler être une excellente opportunité. Entre les immeubles pleins de charme dans les quartiers historiques, les prix souvent plus abordables que ceux du neuf, et la possibilité de repenser l’espace à son goût, les raisons de se laisser tenter sont nombreuses. Que ce soit pour y vivre, investir ou en faire un pied-à-terre, ce type de bien attire de plus en plus d’acheteurs.
Mais attention : dans la grande majorité des cas, acheter un bien ancien à Valence signifie aussi devoir engager des travaux de rénovation, parfois lourds. Et ce n’est pas une mince affaire. Au-delà de la simple remise au goût du jour, il s’agit souvent de revoir la distribution des pièces, de remettre aux normes les installations électriques et de plomberie, ou encore de résoudre des problématiques d’humidité ou d’isolation.
Ce type de projet nécessite donc une vraie préparation. Car si les prix d’achat peuvent sembler attractifs, les coûts de rénovation, les démarches administratives ou les spécificités techniques des immeubles anciens à Valence peuvent rapidement transformer un « bon plan » en source de stress – surtout lorsqu’on achète depuis l’étranger.
Rénover un appartement ancien à Valence, c’est souvent une opportunité.
Mais sans préparation, le rêve peut vite tourner au casse-tête.
Découvrez les points clés à vérifier avant d’acheter un bien ancien
Des appartements rustiques, au potentiel intéressant
À Valence, de nombreux biens de seconde main sont qualifiés de “pisos rústicos”. Il s’agit d’appartements à rénover partiellement ou entièrement : sols, cuisine, salle de bain, électricité, plomberie… Parfois, il faut aussi repenser la distribution des pièces.
La typologie classique des appartements :
Peu de petites surfaces. La majorité fait entre 70 et 90 m² construits, avec 2 à 3 chambres, souvent restés dans leur jus depuis les années 70-80. L’isolation est faible, la distribution peu optimisée.
Un DPE (certificat énergétique) est obligatoire pour signer l’acte. À Valence, les biens anciens ont souvent une note énergétique basse, en raison des matériaux d’époque et des normes plus souples qu’ailleurs en Espagne. Il est valable 10 ans.
En bref : ce type de bien peut être une excellente opportunité, à condition de bien chiffrer les travaux et de cibler les bons quartiers.
2. Où trouver les meilleurs biens à rénover à Valence ?
Les quartiers du centre historique (El Carmen), de Ruzafa ou de l’Eixample offrent des immeubles anciens pleins de cachet, avec de magnifiques façades, des hauteurs sous plafond appréciables et un vrai charme architectural. Mais les prix à l’achat y sont souvent élevés, notamment dans les rues les plus prisées.
En revanche, des zones périphériques proches de ces quartiers très demandés, comme Monteolivete, La Zaidía, Torrefiel, Patraix ou encore Benicalap, offrent de belles opportunités. Ces secteurs présentent un bon potentiel de valorisation, avec des prix plus accessibles.
Par exemple, Benicalap, qui accueille la reprise prochaine du chantier du nouveau stade de football, reste l’un des quartiers les moins chers de Valence tout en étant l’un des plus rentables. Selon le portail Idealista, les prix y tournent autour de 2 500 €/m², contre plus de 3 000 €/m² en moyenne dans la capitale Valencienne.
👉 Ce sont souvent dans ces quartiers, à 10-15 minutes du centre, qu’on trouve le meilleur équilibre entre coût d’achat raisonnable et potentiel de valorisation — que ce soit pour y vivre ou pour un investissement locatif.
3. Vérifier l’état de l’immeuble : essentiel
Avant toute décision, il est crucial d’évaluer la structure de l’immeuble :
Toiture, façade, escaliers, ascenseur
Présence d’humidité, fissures ou infiltrations
Travaux votés en assemblée, ou à prévoir prochainement
🏗️ ITE : inspection technique des bâtiments
De plus en plus d’immeubles passent l’ITE (Inspección Técnica del Edificio), un contrôle réalisé par un architecte, qui identifie les faiblesses structurelles, l’état des installations, ou encore l’isolation. C’est un document clé à consulteravant d’acheter.
Copropriété ou non ?
Certains immeubles anciens n’ont pas encore de copropriété constituée, ce qui complique la gestion collective. Mais la tendance s’inverse : de plus en plus de communautés de propriétaires s’organisent autour d’un syndic et de réunions annuelles. Cela permet de produire des actas de comunidad (procès-verbaux), indispensables pour anticiper les travaux et les frais futurs.
4. Combien coûtent les travaux à Valence ?
Bonne nouvelle : le coût de la main-d’œuvre reste plus accessible qu’en France. En revanche, les matériauxconnaissent une hausse constante depuis deux ans.
Budget indicatif :
Rénovation complète : entre 800 et 1 100 €/m², selon la qualité des matériaux
TVA applicable : 21 %
Pour un 70 m² : prévois au minimum 40 000 €, avec une marge de sécurité de 10 à 20 %
À ne pas négliger : climatisation, menuiserie, isolation sont des postes souvent sous-estimés mais essentiels pour le confort et la valeur de revente.
5. Quelles démarches administratives ?
Selon l’ampleur des travaux, tu devras :
Déclarer le chantier à la mairie : licencia de obra menor (petits travaux) ou mayor (modification structurelle)
Faire intervenir un architecte si tu modifies les murs porteurs ou la distribution
Respecter les normes locales, notamment en centre historique ou dans les immeubles classés
Délais à prévoir : entre 1 et 3 mois avant de pouvoir démarrer.
6. Une bonne affaire ? Oui, si le projet est bien cadré
L’achat avec travaux peut être rentable, valorisant et personnalisable, mais il faut :
Évaluer précisément le coût global achat + rénovation
Comparer ce total avec les prix de biens déjà rénovés dans le même quartier
Astuce : ne te fie pas uniquement au prix/m². Ce qui compte, c’est le projet dans sa globalité, le temps à y consacrer, et l’objectif final : vivre, louer, revendre ?
7. Se faire accompagner, surtout à distance
Gérer un chantier depuis l’étranger n’est pas simple. Il faut :
Comprendre les devis (en espagnol…)
Suivre les délais, gérer les artisans
Vérifier les travaux en cours
S’assurer de la qualité finale
Chez BuenApart, on accompagne régulièrement des clients français dans ce type de projet, de la sélection du bien à la mise en relation avec des artisans fiables, jusqu’à la remise des clés.
Conclusion
Acheter un bien ancien à rénover à Valence, c’est l’occasion :
de valoriser un bien à fort potentiel
de créer un espace à ton image
de réaliser un investissement durable, à condition d’être bien préparé
Prends le temps de visiter, chiffrer et t’entourer des bonnes personnes.
Et si tu veux en discuter plus concrètement, on est là pour t’aider, comme toujours
