Vender una propiedad en España implica mucho más que fijar un precio y firmar una escritura de compraventa. Es un proceso que requiere previsión, conocimiento del mercado y comprensión de las obligaciones legales y fiscales propias del país. Tanto si se es residente como no residente, vender un inmueble en España supone una serie de pasos, documentos que aportar, impuestos que pagar y costes que prever, que a menudo son desconocidos para los vendedores.
Incluso antes de poner la propiedad a la venta, ciertos trámites son esenciales: obtener el certificado energético, verificar la conformidad del inmueble y actualizar la información catastral. A continuación llega la fase de comercialización, en la que los honorarios de la agencia, posibles trabajos de reforma y diagnósticos obligatorios pueden representar ya un coste significativo. En el momento de la transacción, el vendedor también debe pagar varios impuestos locales y nacionales, y dependiendo de su situación fiscal (residente o no residente), los importes pueden variar considerablemente.
Una vez finalizada la venta, aún pueden ser necesarias otras gestiones, como el pago del impuesto sobre las plusvalías (plusvalía municipal o impuesto sobre la renta) o la liquidación de ciertos gastos con el abogado y el Registro de la Propiedad. Si estos elementos no se anticipan, pueden reducir de forma importante el beneficio neto de la venta.
Por ello, es fundamental comprender plenamente todos los costes y obligaciones implicados en el proceso de venta de una propiedad en España, con el fin de evitar sorpresas desagradables y planificar la transacción de la mejor manera posible.
Vender una propiedad en España requiere preparación y conocimiento de los procedimientos implicados.
Que deben saber los vendedores sobre los gastos:
1. Antes de poner la propiedad en venta
Incluso antes de encontrar un comprador, el vendedor puede tener que asumir ciertos costes:
1) Inspecciones y documentos obligatorios
El vendedor debe proporcionar un Certificado de Eficiencia Energética (DPE español: Certificado de Eficiencia Energética), cuyo coste suele situarse entre 80 y 200 €, según el tamaño de la propiedad.
También pueden requerirse otros documentos: certificado de habitabilidad, certificado urbanístico, etc.
Si existe una hipoteca, puede ser necesario solicitar al banco un certificado de deuda cero o una escritura de cancelación de hipoteca. El coste de cancelar un préstamo o hipoteca suele estar entre 800 y 1.000 €.
2) Gastos de cancelación de hipoteca o cargas
Si la propiedad está gravada con una hipoteca (una garantía concedida a un banco u otro acreedor al solicitar un préstamo para la compra del inmueble), el vendedor debe asegurarse de que se cancele antes de la venta. Esta liberación conlleva gastos notariales y registrales.
El vendedor también puede ser responsable del impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno (plusvalía municipal), vinculado al aumento del valor catastral desde la compra. Este impuesto depende del municipio y de los años de propiedad.
3) Honorarios de la agencia inmobiliaria
La agencia inmobiliaria se encarga de comercializar la propiedad —fotos, vídeos, anuncios, visitas—. En España, los honorarios de agencia suelen correr a cargo del vendedor.
La comisión típica oscila entre el 3 % y el 6 % del precio de venta, sin incluir el IVA (21 %) que se añade aparte.
2. Durante la transacción
Cuando se encuentra un comprador y se formaliza la escritura de compraventa, surgen otros gastos.
1) Gastos notariales y de escritura pública
Aunque el comprador suele asumir la mayoría de los gastos notariales y de la escritura, el vendedor puede estar legalmente obligado a cubrir los relacionados con la escritura pública de compraventa. El coste está regulado y varía según el valor de la propiedad. Como referencia, los gastos de escritura pueden situarse entre 600 y 875 €, según el precio de venta.
2) Comisión de la agencia inmobiliaria
En el momento de la venta, la comisión de la agencia suele ser pagada por el vendedor: normalmente entre el 3 % y el 6 % + 21 % de IVA.
Ejemplo: para una venta de 300.000 € → 15.000 € + 3.150 € de IVA = 18.150 € en total.
Esta comisión puede negociarse, especialmente si el vendedor otorga la exclusividad a la agencia.
3) Gastos de suministros y comunidad de propietarios
El vendedor debe acreditar que las facturas relacionadas con la propiedad (agua, electricidad, gas) están pagadas, así como las cuotas de comunidad. Si la venta se produce a mitad de trimestre, puede ser necesario un ajuste entre vendedor y comprador.
4) Retención fiscal para no residentes
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio de venta en el momento de la firma y abonarlo a la Agencia Tributaria española como anticipo del impuesto sobre la ganancia patrimonial.
3. Después de la venta
Tras la firma, el vendedor tiene otras obligaciones fiscales.
1) Impuesto sobre la ganancia patrimonial
El vendedor debe declarar el beneficio obtenido:
Precio de venta – (precio de compra + gastos de compra + mejoras documentadas) = ganancia imponible.
Para residentes en España, las tarifas previstas para 2025 son:
19 % para los primeros 6.000 €
21 % de 6.000 a 50.000 €
23 % de 50.000 a 200.000 €
27 % de 200.000 a 300.000 €
28 % por encima de 300.000 €
Para no residentes: tipo fijo del 19 %.
Fuera de la UE: 24 %.
2) Plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana)
Este impuesto local se calcula sobre el aumento del valor catastral del terreno y la duración de la propiedad. Generalmente lo paga el vendedor y varía según el municipio.
Nota: las reformas recientes han modificado ciertos casos en los que no existe una ganancia real, lo que puede afectar su aplicación.
3) Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y otros gastos pendientes
El vendedor sigue siendo responsable del IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) hasta la fecha de venta. Después, la obligación pasa al comprador. Otros gastos como los suministros o las cuotas de comunidad deben liquidarse hasta la fecha de la transmisión.
4. Estimación global y cifras orientativas
En general, los costes totales para el vendedor pueden representar entre el 5 % y el 15 % del precio de venta, dependiendo de la ubicación, el estatus de residencia y la complejidad de la transacción.
Por ejemplo:
Comisión de agencia ~5 % + 21 % IVA
Gastos legales y de cancelación de hipoteca ~800–1.000 €
Impuesto sobre la ganancia patrimonial según el beneficio obtenido
Plusvalía municipal variable
Nota: las comunidades autónomas pueden aplicar normativas y tipos impositivos diferentes.
5. Consejos prácticos para el vendedor
Anticípese a todos los gastos antes de poner la propiedad en venta (certificados, cancelación de hipoteca, comisiones) para fijar correctamente el precio neto de venta.
Asegúrese de que la propiedad esté libre de cargas o hipotecas para evitar retrasos en la firma.
Si no es residente, tenga en cuenta la retención del 3 % y el impuesto sobre las plusvalías.
Solicite presupuestos a las agencias, negocie la comisión y asegúrese de que el IVA esté incluido.
Consulte a un abogado o asesor fiscal especializado en España para comprender bien las implicaciones fiscales nacionales y municipales.
Verifique la comunidad autónoma en la que se encuentra la propiedad (por ejemplo, Cataluña, Andalucía, Valencia), ya que los tipos y costes pueden variar.
Conclusión
Vender una propiedad en España implica mucho más que firmar una escritura. El vendedor debe asumir distintos gastos antes, durante y después de la transacción: certificados, cancelación de hipoteca, comisión de agencia, notaría, impuesto sobre la ganancia patrimonial, plusvalía municipal y otros costes residuales.
El importe total puede representar un porcentaje significativo del precio de venta. Una buena planificación, información precisa y asesoramiento profesional son claves para controlar los gastos y evitar sorpresas desagradables.