Acheter un bien immobilier en Espagne implique plusieurs étapes clés, et parmi elles, la tasación occupe une place importante. Trop souvent sous-estimée par les acheteurs étrangers, cette estimation officielle conditionne pourtant l’accès au financement bancaire, le montant du prêt accordé et même les conditions de taux.
Que vous achetiez une résidence principale, secondaire ou que vous réalisiez un investissement locatif, comprendre le fonctionnement de la tasación en Espagne vous permettra d’anticiper les éventuels obstacles, de mieux négocier avec les banques et d’optimiser votre plan de financement.
Dans cet article, nous allons voir chronologiquement ce qu’est la tasación, comment elle fonctionne, à quel moment elle intervient, pourquoi elle est si importante et combien elle coûte.
Acheter un bien immobilier en Espagne demande de suivre plusieurs étapes essentielles, et la tasación en fait partie, car elle joue un rôle clé dans l’obtention du financement et dans la négociation avec les banques.
Qu’est-ce que la tasación en Espagne ?
La tasación est une estimation officielle et réglementée de la valeur d’un bien immobilier réalisée par un expert agréé. Elle est exigée par les banques espagnoles dans le cadre d’une demande de prêt bancaire.
Contrairement à une simple estimation d’agence immobilière, la tasación repose sur des critères encadrés par la réglementation bancaire espagnole.
À quoi consiste la tasación ?
La tasación consiste en une analyse complète du bien immobilier, réalisée par un expert indépendant.
Cette analyse prend en compte plusieurs éléments, notamment :
- La localisation du bien
- La surface et la distribution des pièces
- L’état général du logement
- Les comparables du marché dans la zone
- La situation juridique et cadastrale
Suite à cette étude, un rapport de tasación est rédigé, mentionnant la valeur officielle estimée du bien.
À quel moment intervient-elle pour le prêt bancaire ?
La tasación intervient après la signature du compromis de vente ou de l’accord de réservation, et avant l’accord définitif du prêt bancaire.
C’est une étape cruciale :
Aucune banque accordera un prêt hypothécaire sans une tasación valide.
Tant que la banque n’a pas connaissance de cette valeur officielle, elle ne peut pas définir précisément :
- Le montant du financement
- Le pourcentage de prêt accordé
- Les conditions finales du crédit
Est-ce important qu’elle soit proche du prix de vente ?
Oui, c’est fondamental.
Plus la tasación est proche du prix de vente, plus le dossier est fluide. Si l’estimation est largement inférieure, l’acheteur devra compenser la différence avec un apport personnel plus important.
Une tasación cohérente permet donc :
- D’éviter les mauvaises surprises
- De sécuriser l’achat
- De maintenir de bonnes conditions de financement
Que dit la banque ? La règle essentielle à connaître
Les banques appliquent toujours la même règle :
La banque prendra systématiquement la valeur la plus basse entre le prix de vente et la tasación.
Par exemple :
- Prix de vente : 300 000 €
- Tasación : 280 000 €
Le calcul du prêt se fera sur 280 000 €, jamais sur 300 000 €.
Bon à savoir : tasación plus élevée que le prix de vente
Si la tasación est plus élevée que le prix de vente, cela peut être très avantageux.
Dans ce cas :
- La banque retiendra le prix de vente, mais
- Cette situation peut améliorer les conditions du prêt bancaire : meilleur taux, plus grande flexibilité, parfois un financement plus élevé sur d’autres projets.
C’est un signal positif pour la banque, montrant que vous achetez en dessous de la valeur réelle du marché.
En cas d’estimation en dessous du prix de vente, peut-on en refaire une autre ?
Oui, c’est possible !
Il existe des sociétés privées de tasación, officiellement reconnues par les banques espagnoles. Elles sont généralement plus chères, mais elles peuvent permettre d’obtenir une estimation plus élevée, notamment lorsque le bien a été sous-évalué initialement.
Cette option est souvent utilisée pour :
- Améliorer les conditions du prêt
- Réduire l’apport personnel nécessaire
- Sécuriser le financement
Attention cependant : la nouvelle tasación doit rester réaliste et cohérente avec le marché.
Combien coûte une tasación en Espagne ?
Le coût d’une tasación varie selon :
- La banque
- Le type de bien
- La valeur estimée
En règle générale, il faut compter entre 300 € et 600 €.
Selon les banques, ce coût peut être :
Pris en charge (rarement)
Avancé par l’acheteur
Intégré aux frais de dossier
Il s’agit dans tous les cas d’un investissement indispensable dans le cadre d’un achat immobilier en Espagne.
Conclusion
La tasación est bien plus qu’une simple formalité : c’est un pilier du financement immobilier en Espagne. Elle influence directement le montant du prêt, les conditions bancaires et la faisabilité de votre projet.
Anticiper cette étape, en comprendre les enjeux et savoir quelles solutions existent en cas de désaccord avec l’estimation peut faire toute la différence entre un projet réussi et un financement bloqué.