Acheter ou vendre un bien immobilier en Espagne, c’est souvent un moment excitant… mais aussi un peu déroutant pour les Français. Les règles ne sont pas exactement les mêmes, et mieux vaut comprendre dès le départ comment se répartissent les frais entre l’acheteur et le vendeur.
Entre les impôts, les frais de notaire, les commissions d’agence ou encore les certificats obligatoires, la facture peut vite grimper. Et contrairement à la France, où une partie des frais est bien codifiée, en Espagne la répartition dépend du type de bien, de la région, et parfois même de la négociation entre les parties.
À Valence par exemple, les frais varient selon que l’on achète dans le neuf ou dans l’ancien :
Dans le neuf, c’est surtout la TVA (IVA) et le droit d’acte juridique qui pèsent sur l’acheteur.
Dans l’ancien, c’est l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) qui remplace la TVA, et son taux dépend de la Communauté autonome.
Côté vendeur, il faut aussi prévoir certains coûts : la plus-value immobilière (IRPF) s’il y en a une, les frais d’agence, et quelques documents obligatoires (certificat énergétique, taxe foncière, relevés de charges…).
En Espagne, la règle d’or, c’est d’anticiper.
Avant de signer, il est important de connaître les montants, de demander un chiffrage clair au notaire, et de vérifier les particularités locales.
En Espagne, la répartition des frais immobiliers dépend du type de bien, de la région et de la nature de la transaction — d’où l’importance de bien comprendre qui paie quoi avant de signer.
Côté acheteur : la majorité des frais à votre charge
Négliger les différences juridiques et administratives
Le premier frais de l’acheteur, ce sont les impôts. Si vous achetez dans l’ancien vous devez payer l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), un impôt régional équivalent chez nous aux droits de mutation (Les droits de mutation immobiliers sont un impôt payé lors du changement de propriétaire d’un bien ancien.
En général 6 % à 10 % du prix du bien selon la région). Si vous achetez dans le neuf, ce n’est pas l’ITP mais la TVA (IVA) qui s’applique à 10 %, avec en plus le droit d’acte juridique (AJD) variant de 0,5 % à 1,5 %.
Par exemple, pour un appartement à Valence à 200 000 euros, un acheteur paiera environ 20 000 euros d’impôts.
Le premier élément à prendre en compte est le coût du notaire et des droits d’enregistrement. Moins élevés que ceux pratiqués en France, ces frais restent toutefois à la charge de l’acquéreur. Le notaire facture en moyenne entre 0,5 % et 1 % du prix d’achat, le registre de la propriété intervient pour ajouter entre 400 et 1.000 euros en moyenne.
Il y aura encore les coûts annexes. La plupart des acheteurs ouvriront en Espagne un compte bancaire pour y effectuer les virements liés à l’achat. En cas d’emprunt, on prévoit en principe entre 1 % et 2 % du montant de l’emprunt pour les frais bancaires, d’assurance et d’hypothèque. Suivant le niveau d’assistance souhaité, on peut aussi envisager les honoraires d’un avocat, le numéro NIE, les frais de dossier administratif… pour un budget supplémentaire qui pourra s’étendre entre 1.000 et 2.000 euros en moyenne.
Autre point à savoir, les frais d’agence. En Espagne, c’est le vendeur en principe qui paie les frais d’agence, mais les agences spécialisées dans la recherche sur mesure facture une commission à part. Ces conditions varient en fonction des agences.
Côté vendeur : des frais moins nombreux, mais parfois conséquents
Le vendeur est mieux couvert, mais a ses propres impôts. Commençons par la Plusvalía Municipal, un impôt local espagnole payée par le vendeur, calculée sur l’augmentation de la valeur du terrain entre l’achat et la revente du bien. Le montant dépend de la mairie et est variable aussi selon la durée de détention du bien.
En tant que vendeur, ayant occupé ce bien en tant que résidence principale pendant une durée minimale de trois ans, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur la plus-value réalisée lors de la vente, à condition de réinvestir le montant de cette vente dans l’achat d’une nouvelle résidence principale dans un délai maximum de deux ans suivant la transaction.
Cette disposition est valable dans toute l’Union européenne, ce qui permet au vendeur de réinvestir dans un autre pays européen tout en conservant cet avantage fiscal.
La plus-value immobilière (IRPF) concerne le vendeur.
- S’il est résident fiscal en Espagne, il paie un impôt progressif de 19 % à 26 % sur le gain réalisé.
- S’il est non-résident, le notaire retient 3 % du prix de vente pour le reverser directement au fisc espagnol. C’est une forme d’avance sur l’impôt dû, qui permet d’éviter tout oubli de paiement.
Les frais d’agence sont repartis entre le vendeur et l’acheteur, avec une commission généralement comprise entre 3 % et 5 % du prix de vente selon le type de bien et la région. En échange, l’agence s’occupe de la mise en valeur du logement, des visites, de la négociation et du suivi jusqu’à la signature chez le notaire.
Le vendeur doit aussi fournir certains documents obligatoires : certificat énergétique, taxe foncière (IBI), relevé de charges et factures récentes d’eau et d’électricité. Leur coût est faible, mais sans eux, la vente ne peut pas être conclue.
Anticiper pour éviter les privations
En moyenne, l’acheteur devra envisager de 14 % à 16 % du prix pour l’ensemble des frais d’acquisition. Au vendeur, de prendre en compte la commission d’agence et la fiscalité sur la plus-value. Rien d’insurmontable, mais autant l’inscrire dans son plan de financement au degré.
En résumé, acheter ou vendre un bien en Espagne implique des frais bien définis : l’acheteur supporte l’essentiel des coûts liés à l’acquisition, tandis que le vendeur prend en charge les taxes sur la plus-value et la commission d’agence.
Rien de compliqué, mais mieux vaut connaître les règles avant de signer pour éviter les mauvaises surprises. Avec un bon accompagnement et un peu d’anticipation, une transaction immobilière en Espagne peut se dérouler simplement, sans stress et en toute transparence.