Lorsque l’on envisage d’acheter un bien immobilier en Espagne — que ce soit pour y vivre à l’année, réaliser un investissement locatif ou simplement profiter d’une résidence secondaire au soleil —, la question du financement se pose très vite. En effet, rares sont les acheteurs qui paient comptant : il faut donc trouver le partenaire bancaire le plus adapté à son profil et à son projet.
Dans ce contexte, une question revient souvent : faut-il solliciter un prêt auprès d’une banque française ou s’adresser directement à un établissement espagnol ?
Les deux options sont possibles, mais chacune présente ses propres avantages, limites et contraintes : différences de taux d’intérêt, exigences en matière de garantie, montant d’apport personnel, rapidité de traitement, ou encore formalités administratives.
Les banques françaises, rassurées par la stabilité financière et patrimoniale de leurs clients, offrent une certaine sécurité, surtout si vous disposez d’actifs en France. À l’inverse, les banques espagnoles, plus proches du terrain, connaissent parfaitement les spécificités locales : procédures notariales, fiscalité, assurance habitation, et modalités d’hypothèque sur un bien espagnol.
Le choix dépendra donc de votre situation personnelle (résident ou non-résident, salarié en France ou en Espagne, patrimoine disponible, profil fiscal…) mais aussi du type de bien que vous souhaitez acquérir et de vos objectifs à long terme.
Dans cet article, nous vous aidons à comprendre les différences clés entre les deux options et à identifier les critères essentiels pour choisir la solution de financement la plus avantageuse pour vous. Nous aborderons :
les forces et faiblesses des banques françaises et espagnoles,
les conditions d’éligibilité et de taux,
les garanties exigées,
ainsi que les frais annexes et les délais à prévoir.
Que vous soyez futur expatrié, investisseur locatif ou amateur de vie méditerranéenne, ce guide vous donnera les repères concrets pour mener à bien votre projet immobilier en Espagne, en toute sérénité.
Acheter un bien immobilier en Espagne nécessite de bien choisir entre un prêt français ou espagnol.
Emprunter en France : les atouts et contraintes
Les points positifs d’une banque française :
- Connaissance du dossier / relation existante : Vous avez souvent déjà un historique, un conseiller et une « relation bancaire », ce qui peut rassurer la banque.
- Simplicité et confort administratif : Vous maîtrisez les démarches, le fonctionnement des sûretés, les assurances, les conditions d’emprunt ce qui réduit l’inconnu.
- Taux fixes et durées attractives en France : Dans certains cas, les banques françaises peuvent proposer des taux fixes stables et des durées de prêt longues, selon votre profil.
- Prise en compte de revenus français : Si vos revenus proviennent de France, une banque française peut plus facilement les intégrer dans l’étude de votre dossier.
Les freins majeurs:
Absence de garantie sur le bien espagnol : La banque française ne peut pas prendre une hypothèque (Droit accordé à un créancier sur un bien immeuble en garantie d’une dette, sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé.) sur un bien situé en Espagne. Elle exigera donc une sûreté en France (nantissement, hypothèque sur un autre bien).
Apport élevé : Comme l’accès à la garantie est limité, la banque exige souvent un apport plus important pour compenser le risque.
Délais et complexité du montage : L’instruction des dossiers avec composantes internationales peut être lente, avec des échanges entre pays, des traductions, des évaluations.
Risques de change / transfert de fonds : Le passage entre devises, le coût des transferts et la variabilité (si les prêts ou remboursements croisent les devises) peuvent impacter le coût réel.
→ En somme, emprunter en France peut avoir du sens si votre dossier est solide, que vous disposez d’un bon patrimoine en France, et que vous préférez la sécurité d’un interlocuteur que vous connaissez. Mais ce n’est pas toujours possible, surtout pour des non-résidents ou pour des biens à l’étranger.
Emprunter en Espagne : opportunités et précautions
Les avantages d’une banque espagnole :
- Meilleure géographie : Le bien est local, la banque espagnole peut prendre l’hypothèque sur le bien lui-même comme garantie.
- Réactivité : En général, les banques espagnoles traitent plus rapidement les demandes locales, notamment les dossiers internes, les expertises (tasación = l’évaluation officielle de la valeur d’un bien immobilier) et la signature chez le notaire.
- Connaissance du marché local : Une banque espagnole connaît les particularités locales (valeurs, quartiers, normes fiscales).
- Taux parfois compétitifs pour résidents : Si vous devenez résident ou disposez de ressources espagnoles, les banques peuvent offrir de meilleures conditions (taux plus favorables, durées acceptées, etc.). Le taux est d’environ 2% pour les résidents et légèrement plus haut pour les non-résidents, ce qui est assez bas par rapport au taux français qui est de plus de 3%.
- Assez facile d’obtenir à partir du moment ou vous avez, 40% du prix du bien.
Les contraintes et risques :
- Plafonds de financement plus stricts : Pour les non-résidents, les banques espagnoles limitent souvent le pourcentage à 50-70 % de la valeur estimée du bien (et non nécessairement du prix d’achat) après évaluation (tasación).
- Coût de l’évaluation (tasación) : Une évaluation indépendante est nécessaire, et si elle aboutit à une valeur inférieure au prix de vente, cela réduit la capacité de prêt.
- Taux majorés pour non-résidents : Les non-résidents peuvent se voir proposer des taux plus élevés ou des conditions moins favorables.
- Durée limitée : Les durées acceptées pour les non-résidents peuvent être plus courtes, et les banques veillent à ce que le remboursement ne s’étende pas trop au-delà d’un âge donné (65 ans souvent considéré comme limite).
- Frais annexes élevés : Frais de dossier, garanties, assurances, formalités, frais de traduction ou de validité des documents étrangers, etc. Ces frais peuvent considérablement alourdir le coût global du prêt.
Critères pour faire le bon choix
Critères pour bien choisir entre une banque française et espagnole
Le choix dépend de votre profil, de vos garanties et de votre situation personnelle :
- Garanties disponibles en France : une banque française sera plus favorable si vous pouvez offrir une garantie (bien immobilier, épargne) en France.
- Relation bancaire existante : un bon historique avec votre banque actuelle peut faciliter le prêt et améliorer les conditions.
- Dossier solide en France : revenus et stabilité professionnelle en France = compréhension et confiance accrues de la banque française.
- Garantie directe sur le bien espagnol : la banque espagnole peut hypothéquer directement le bien, simplifiant le montage.
- Rapidité et connaissance locale : les banques espagnoles sont plus efficaces pour les démarches sur place.
- Avantages pour résidents espagnols : taux et conditions souvent plus favorables si vous vivez ou comptez vivre en Espagne.
- Majoration pour non-résidents : taux plus élevés et apport plus important possibles dans les deux pays.
- Frais annexes : comparer attentivement frais de dossier, assurances, change, et garanties.
- Plafond de financement : jusqu’à 70 % du bien (60 % pour non-résidents) en Espagne, plus de souplesse possible en France selon les garanties.
Conseil pratiques pour maximiser vos chances
- Préparer un dossier solide en amont : Justificatifs de revenus, patrimoines, dettes, historique bancaire, traduction des documents nécessaires.
- Faire estimer le bien (tasación) de manière rigoureuse : Parce que c’est cette valeur (et non forcément le prix de vente) qui sert de base au prêt en Espagne.
- Comparer les offres (taux, durée, frais) : Ne vous focalisez pas uniquement sur le taux nominal : les frais annexes, les assurances, les garanties jouent un rôle important du coût total.
- Négocier la durée plus que le taux : Une différence de durée (ex. 20 vs 25 ans) peut avoir plus d’impact sur la mensualité que 0,5 % de taux.
- Prévoir des marges de délai dans le compromis : En Espagne, la clause suspensive d’obtention de prêt n’est pas automatique, vous devez négocier pour l’inclure.
- Anticiper les frais annexes : Impôt de transmission (ITP), frais notariés, avocat, agence, assurances, traductions, garanties, etc. Ces frais peuvent représenter 10 à 17 % en plus du prix du bien.
Conclusion :
Il n’existe pas de bonne réponse : le bon choix dépend de votre situation (résident/non résident), de vos garanties, de votre capacité d’apport et de vos préférences (sécurité, rapidité, coût total).
Si vous disposez d’un bon dossier en France, d’un patrimoine suffisant pour offrir une garantie, et que vous souhaitez rester dans un cadre connu, emprunter via votre banque française peut être une option confortable.
En revanche, si vous achetez pour résidence principale, ou si vous voulez que le bien serve de garantie, ou que la banque locale accepte de vous accompagner avec des conditions raisonnables, la banque espagnole devient une option plus logique à condition de bien négocier et d’anticiper les contraintes (plafond de financement, frais, conditions pour non-résidents).
Chez Buenapart, notre mission est de vous accompagner dans cette réflexion, d’estimer votre faisabilité, de vous mettre en relation avec des banques ou courtiers fiables, et de vous guider dans les étapes (négociation, dossier, compromis, notaire). Si vous le souhaitez, nous pouvons étudier votre cas particulier (revenus, apport, localisation du bien) pour vous recommander la meilleure stratégie : emprunt français, espagnol ou mixte.