Al comprar una vivienda en España, el riesgo real casi nunca es el que uno teme. No es la estafa, ni el vendedor deshonesto, ni el inmueble que no existe. Es mucho más cotidiano que eso: es dar por hecho que alguien está velando por ti en cada etapa, cuando en realidad el sistema coloca las protecciones en momentos muy concretos, y no siempre donde uno las imagina.
Esto vale tanto si compras desde el extranjero como si eres español y compras tu primera vivienda. En BuenApart gestionamos alrededor de sesenta operaciones al año en Valencia y su provincia, en buena parte para compradores y vendedores que no residen en España. Los siete errores que siguen son los que más vemos repetirse, con lo que conviene hacer en su lugar.
Error 1: creer que el notario te protege desde el principio
Digámoslo cuanto antes, porque suele malinterpretarse: el notario español trabaja muy bien. No es en absoluto una cuestión de competencia ni de rigor. El problema no es lo que hace, sino el momento en el que entra en juego.
El notario aparece apenas unas semanas antes de la firma definitiva. A esas alturas ya has elegido la vivienda, negociado el precio, firmado el contrato de arras y, sobre todo, transferido en torno al 10 % del precio directamente a la cuenta del propietario. Dar marcha atrás en ese punto es muy complicado y, sobre todo, muy caro.
Conviene además recordar que la función del notario es dar fe pública, no realizar por ti la investigación previa del inmueble. No es su papel comprobar las derramas pendientes, el IBI impagado o si la vivienda está dividida sin declarar. Eso tiene que haberlo hecho alguien antes.
Quédate con esto, porque todo lo demás se deriva de ahí: el verdadero punto de no retorno en una compra en España no es la firma ante notario, es la firma del contrato de arras. Ahí es donde hace falta estar bien acompañado, no tres semanas después.
Lo desarrollamos en detalle aquí: el papel del notario en España.
Error 2: confundir la reserva con las arras
En el 99 % de los casos las arras se ingresan directamente en la cuenta bancaria del propietario. No en una cuenta de depósito, no en poder del notario, no en una cuenta de terceros. En la cuenta del vendedor. Es poco frecuente que la agencia que comercializa el inmueble pueda recibir esos fondos.
Lo que sí recibe la agencia es la reserva. Se trata de un importe mucho más modesto, en general entre 1.000 y 3.000 €, cuya finalidad es retirar el inmueble del mercado mientras tu oferta se presenta al propietario.
Esa cantidad debe devolverse si tu oferta no es aceptada. Es la regla, y tiene que figurar por escrito en el contrato de reserva. Comprueba esa línea antes de firmar nada. Técnicamente, una agencia no tiene derecho a quedarse con ese dinero sin motivo. El único supuesto en el que podría hacerlo es aquel en el que el contrato de reserva establezca expresamente que esa cantidad constituye sus honorarios, algo poco habitual. Mantente atento a ese punto concreto.
No todas las arras son iguales
El contrato más habitual es el de arras penitenciales, recogido en el artículo 1454 del Código Civil. Su lógica es simétrica:
- Si el comprador se echa atrás: pierde las arras entregadas.
- Si el vendedor se echa atrás: debe devolver el doble.
Sobre una vivienda de 250.000 €, una vez que los 25.000 € están en la cuenta del vendedor, arrepentirse cuesta 25.000 €. Verifica siempre de qué tipo de arras habla tu contrato, porque las confirmatorias y las penales no funcionan igual y las consecuencias de un incumplimiento son distintas.
Error 3: pensar que el abogado es obligatorio (o prescindir de él por sistema)
Aquí se dan los dos extremos. Muchos compradores extranjeros llegan convencidos de que el abogado es obligatorio, porque es lo que se repite en todos los foros. Y muchos compradores locales no se plantean siquiera consultar a uno.
Seamos honestos y precisos, porque la respuesta no es ni sí ni no.
Sí, validar el expediente con un abogado suele ser una excelente idea. Una vivienda se compra una o dos veces en la vida. Más vale estar seguro. Como suele decirse, lo barato sale caro, y unos cientos de euros de comprobación jurídica frente a una compra de varios cientos de miles rara vez plantea dudas. En un expediente complejo, una herencia, un proindiviso, una irregularidad urbanística o una división no declarada, resulta directamente imprescindible.
Pero no es una obligación legal, ni es automático. Si la agencia trabaja bien, o si cuentas con un personal shopper inmobiliario del lado del comprador, ese profesional está en condiciones de realizar él mismo las comprobaciones e incluir en sus honorarios la validación jurídica con un abogado colaborador. Es exactamente lo que hacemos nosotros.
Lo que de verdad importa es que alguien competente haga ese trabajo de comprobación, sobre todo si compras desde fuera y no conoces los usos locales. Que sea un abogado, una agencia seria o un personal shopper es secundario: lo esencial es que no sea nadie. Añadamos que muchos oficiales de notaría y notarios tienen una enorme experiencia, son muy fiables y están perfectamente al día de los cambios legislativos y contractuales.
Comparamos ambos enfoques en detalle aquí: personal shopper o abogado, ¿qué opción es mejor para comprar en España?
Error 4: dar por hecho que la obra nueva es siempre la mejor opción
Obra nueva equivale a tranquilidad, garantías y eficiencia energética. Esa ecuación no siempre se cumple. La obra nueva puede ser una excelente elección, pero nunca debería ser la opción por defecto.
El aislamiento no siempre es el que imaginas
Algunos promotores buscan, y es comprensible desde un punto de vista económico, minimizar sus costes de construcción. El resultado es que no conviene dar por sentado que una vivienda nueva estará mejor aislada, ni térmica ni acústicamente. Vemos con regularidad promociones recientes menos eficaces en ambos aspectos que otros tipos de construcción. Es contraintuitivo, y es una realidad de campo.
Las garantías cubren, pero no previenen
Sí, estás cubierto entre diez y quince años según la partida. Es una ventaja real. Pero ten presente que una vivienda nueva no ha sido habitada nunca. Los posibles defectos de ejecución todavía no han tenido ocasión de manifestarse. Un piso de segunda mano ya ha vivido: sus defectos se ven y, por tanto, se negocian.
Y además está el encanto
Es subjetivo, pero pesa mucho en una decisión de compra, sobre todo en una segunda residencia. Muchas promociones nuevas se parecen entre sí: fachada en blanco y negro, volúmenes estandarizados, un aspecto algo impersonal. Si lo que buscas es ladrillo visto, algo típico, una vivienda con carácter, el parque antiguo valenciano ofrece cosas que la obra nueva no sabe producir.
La fiscalidad también inclina la balanza
Último punto, y no menor: la obra nueva tributa al 10 % de IVA más el AJD, mientras que la vivienda de segunda mano tributa por ITP, rebajado al 9 % en 2026 en la Comunidad Valenciana.
Para profundizar: el ITP baja al 9 % en Valencia, 4 puntos a verificar antes de comprar obra nueva y nuestro análisis sobre comprar una vivienda para reformar.
Error 5: infravalorar el presupuesto real de la operación
Empecemos por la buena noticia: en la Comunidad Valenciana el ITP ha bajado al 9 %. Es un ahorro real para los compradores.
Dicho esto, el ITP no es la única partida. Nuestra regla de cálculo, la que damos siempre a nuestros clientes antes incluso de que empiecen a buscar, es la siguiente:
Cuenta entre un 13 % y un 15 % del precio de la vivienda para el conjunto de los gastos, honorarios de agencia incluidos cuando los haya.
Ese 13 a 15 % se suma al precio anunciado, no está incluido en él. Sobre una vivienda de 250.000 €, el presupuesto real se sitúa entre 282.000 y 287.500 €. Es exactamente ahí donde se atascan muchos proyectos, porque el presupuesto se construyó sobre el precio anunciado y no sobre el coste total.
Y una trampa más, que parece menor: los honorarios se anuncian muy a menudo sin IVA. Acuérdate de añadirlo. Lo mismo ocurre con los presupuestos de reforma, donde el mismo olvido produce las mismas sorpresas desagradables.
El desglose partida por partida está en nuestro artículo sobre los gastos de compra de vivienda en la Comunidad Valenciana.
Error 6: no hablar con el banco antes de empezar a buscar
Este error hace perder viviendas a nuestros clientes todas las semanas, y es probablemente el más frustrante de los siete, porque es totalmente evitable.
El razonamiento de partida parece lógico. El banco pide primero la documentación del inmueble que quieres comprar, así que esperas a haber encontrado algo antes de acudir a él. El problema es que, una vez encontrado, te mueves en plazos demasiado cortos para poder posicionarte, y pierdes el piso frente a un comprador que sí había preparado su financiación.
La técnica que funciona
Preséntate en el banco con una vivienda en mente, aunque no sea la que acabes comprando. Un precio, o mejor aún una referencia catastral, basta para hacer avanzar el expediente. El objetivo no es obtener la aprobación final, sino confirmar tu scoring, tu capacidad de endeudamiento y tu evaluación de financiación.
Es perfectamente posible con los bancos españoles, también siendo no residente. En cuanto a la entrada, los órdenes de magnitud que observamos son estos:
| Perfil | Entrada habitualmente exigida |
|---|---|
| Residente en España | 20 a 30 % del precio de la vivienda |
| No residente | 30 a 40 % del precio de la vivienda |
La condición suspensiva no es automática
Este es el verdadero motivo de urgencia, y sorprende especialmente a los compradores franceses, belgas o suizos, donde la condición suspensiva de obtención de préstamo es un estándar que nadie discute.
En España las condiciones suspensivas y los derechos de desistimiento son poco frecuentes. Culturalmente no se practican demasiado. Existen, pero hay que negociarlas, cláusula por cláusula, y el vendedor no está obligado a aceptarlas. Dicho de otro modo: si tu financiación se cae después de firmar el contrato de arras y ninguna cláusula te protege, pierdes tu 10 %.
De ahí nuestro consejo, que siempre es el mismo: acude a tu banco antes de empezar las visitas. Afinas mejor la búsqueda, no pierdes tiempo, eres más eficaz y compras sin estrés. Aprovecha para comparar varias entidades, y valora un bróker si se trata de tu vivienda habitual: bajar el tipo de interés siempre merece la pena, y es lo que recomendamos.
Nuestros recursos sobre el tema: la hipoteca para no residentes, cómo funciona la tasación y financiar la compra de una vivienda en España.
Error 7: firmar un contrato de arras sin las cláusulas adecuadas
Cerramos donde todo se juega. Puesto que el contrato de arras es el punto de no retorno, son sus cláusulas las que te protegen, y no la firma ante notario tres semanas más tarde.
Hay varias que cuentan. Estas son tres que utilizamos de forma sistemática en BuenApart.
1. El reparto de los gastos
Buena noticia, este punto no se negocia: lo fija la ley. El artículo 1455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de escritura corren a cargo del vendedor, y los de la primera copia y demás posteriores a la venta a cargo del comprador. En la práctica, esto se traduce en un reparto aproximado de 30 % para el comprador y 70 % para el vendedor en los honorarios de notaría. No es un uso de BuenApart, es la regla por defecto para todo el mundo.
Dos matices, eso sí. Primero, hablamos de honorarios de notaría, no del ITP, que corre íntegramente a cargo del comprador. Segundo, el artículo 1455 termina con la fórmula salvo pacto en contrario: la ley se aplica por defecto, pero un contrato puede apartarse de ella. Comprueba por tanto que el tuyo no traslade discretamente la totalidad de los gastos a tus espaldas.
2. El plazo hasta la firma definitiva
Verifícalo siempre. Nuestra regla: 60 días como mínimo, y recomendamos 75 días, muy especialmente cuando hay una financiación de por medio. Un plazo demasiado corto es una forma casi segura de perder las arras si el banco se retrasa.
3. La elección del notario
Es el comprador quien elige el notario ante el que se firmará la compraventa. Ese derecho te corresponde, hazlo constar en el contrato. En la práctica cambia bastantes cosas: firmas ante un profesional que has elegido tú, no ante el que le conviene al vendedor.
El detalle que todo el mundo olvida: la luz y el gas
Haz constar que el vendedor no da de baja los contratos de suministro. En España volver a dar de alta la luz o el gas cuesta dinero, y encontrarse con una vivienda sin electricidad el día de la entrega de llaves es un clásico. Esa sola línea en el contrato te ahorra varios cientos de euros y bastantes gestiones.
Son solo tres cláusulas entre otras, y cada expediente tiene sus particularidades. Antes de llegar ahí, comprueba también lo que el notario no va a verificar por ti: las derramas y deudas con la comunidad, el IBI impagado, la superficie real frente a la catastral y las posibles divisiones de vivienda no declaradas. Todo eso se lee en un documento concreto, que detallamos aquí: la nota simple, el documento imprescindible antes de comprar. Y para visualizar el encadenamiento completo, aquí tienes las 8 etapas de una compra inmobiliaria en España.
Lo que hay que retener
Comprar una vivienda en España no es ni arriesgado ni complicado. Simplemente exige saber dónde están los momentos críticos, y se concentran en uno muy preciso: la firma del contrato de arras, cuando el 10 % del precio sale hacia la cuenta del vendedor, varias semanas antes de que el notario entre en escena.
Si solo tuvieras que quedarte con tres reflejos: habla con tu banco antes de buscar, haz que alguien competente verifique el inmueble y lee tu contrato de arras línea por línea. El resto viene solo.
Quedan muchas pequeñas cuestiones de este tipo, a menudo apasionantes, que marcan la diferencia entre una compra serena y una compra sufrida. No dudes en contactarnos si tienes cualquier duda en el marco de una compra en Valencia o su provincia. Estamos aquí, sobre el terreno.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio un abogado para comprar una vivienda en España?
No, no es una obligación legal. Sí es muy recomendable en expedientes complejos (herencia, proindiviso, irregularidad urbanística, división no declarada). Si cuentas con una agencia seria o un personal shopper inmobiliario del lado del comprador, este puede realizar las comprobaciones e incluir una validación jurídica con un abogado colaborador en sus honorarios. Lo esencial es que esas comprobaciones las haga alguien competente.
¿En qué momento interviene el notario en una compraventa?
Apenas unas semanas antes de la firma definitiva. Cuando entra en juego, ya has firmado el contrato de arras y transferido en torno al 10 % del precio a la cuenta del vendedor. El notario español trabaja muy bien, pero su función es dar fe pública, no realizar la investigación previa del inmueble ni asegurar el inicio de tu proceso de compra.
¿Dónde se ingresan las arras?
En el 99 % de los casos, directamente en la cuenta bancaria del propietario, y no en una cuenta de depósito. La agencia sí cobra la reserva, de un importe que suele estar entre 1.000 y 3.000 €, que debe devolverse si tu oferta no es aceptada. Comprueba que esa devolución figura por escrito en el contrato de reserva.
¿Puedo anular si me deniegan la hipoteca tras firmar las arras?
Únicamente si se negoció una condición suspensiva y quedó recogida en el contrato de arras. A diferencia de Francia, Bélgica o Suiza, la condición suspensiva de obtención de préstamo no es un estándar en España, y el vendedor no está obligado a aceptarla. Sin esa cláusula, una denegación de financiación te hace perder las arras entregadas.
¿Qué presupuesto hay que prever además del precio?
Cuenta entre un 13 % y un 15 % del precio de la vivienda, honorarios de agencia incluidos cuando los haya. En la Comunidad Valenciana el ITP ha bajado al 9 % en 2026 para la segunda mano, mientras que la obra nueva tributa al 10 % de IVA más el AJD. Atención: los honorarios se anuncian con frecuencia sin IVA, igual que los presupuestos de reforma.
¿Qué entrada se necesita siendo no residente?
En general entre un 30 % y un 40 % del precio de la vivienda para un no residente, frente a un 20 a 30 % para un residente, según perfiles y entidades. A esa entrada se suma el 13 a 15 % de gastos. Los bancos españoles financian a no residentes, y es posible validar tu scoring por adelantado con un simple precio o una referencia catastral.