Si vous possédez un bien à Valence, deux chiffres résument 2026. Le prix du mètre carré est à son plus haut historique, autour de 3 469 €/m² en août. Et dans le même temps, le rythme de la hausse a été divisé par deux en six mois.
Autrement dit : la fenêtre est ouverte, mais elle ne s’ouvre pas plus grand. Reste la question que personne ne traite vraiment, et c’est pourtant la seule qui compte quand on vit en France, en Belgique ou en Suisse : sur un prix de vente affiché, combien arrive réellement sur votre compte une fois les impôts espagnols payés ?
On y répond plus bas avec une vente réelle, conclue en juillet 2026 dans le quartier d’El Grau, chiffres à l’appui.
Marché de Valence en 2026 : les prix sont au sommet, la hausse s’essouffle
Le relevé mensuel d’Idealista sur Valence capitale raconte une histoire plus nuancée que les gros titres, et plus utile pour un vendeur :
| Mois 2026 | Prix et évolution sur un an |
|---|---|
| Février | 3 340 €/m² (+15,5 %) |
| Mai | 3 378 €/m² (+12 %) |
| Juin | 3 370 €/m² (+9,9 %) |
| Juillet | 3 485 €/m² |
| Août | 3 469 €/m² (+6,1 %) |
Deux lectures cohabitent, et elles sont vraies toutes les deux. En valeur absolue, les prix n’ont jamais été aussi hauts : Valence capitale se situe très au-dessus de la moyenne nationale (2 924 €/m² en août). Mais le rythme de progression est passé de +15,5 % à +6,1 % en six mois, et le mois d’août affiche même un léger repli mensuel de 0,5 %.
Ce n’est pas une baisse des prix. C’est un ralentissement de la hausse. La nuance est capitale pour un vendeur : elle signifie que le gros de la valorisation de votre bien est déjà dans le prix, pas devant vous.
Au niveau national, la trajectoire reste orientée à la hausse : Standard & Poor’s Global Ratings prévoit +9,1 % en Espagne sur 2026, deuxième plus forte progression d’Europe derrière le Portugal (10 %) et plus du double de la moyenne des douze pays européens étudiés (4 %). L’agence anticipe même que l’Espagne prenne la tête du classement en 2027 et 2028, avec 7,4 % puis 6,2 %.
Pourquoi la hausse s’essouffle : le décrochage entre les prix et les salaires
Les chiffres racontent une tension devenue extrême : +68,4 % de prix en dix ans (Registradores) face à seulement +34 % de salaire moyen (INE) sur la même période. Résultat : de plus en plus de ménages sont exclus du marché. Les économistes le résument ainsi, « à ces niveaux, il y a de moins en moins de demande solvable ». À cela s’ajoute un frein à la construction de logements neufs (saturation du réseau électrique).
Le marché avance à deux vitesses : les grandes villes se calment bien plus vite que les marchés secondaires. Madrid progresse de 6,6 % sur un an et dépasse pour la première fois 6 000 €/m², Barcelone de 7,1 %, quand certains marchés plus petits dépassent encore 20 %.
Attention : ralentissement n’est pas krach
Le message des experts n’est pas une chute des prix, mais un ralentissement de la hausse. La demande capable de suivre ces prix se réduit, ce qui devrait progressivement calmer la progression, et, à terme, redonner un peu de pouvoir de négociation aux acheteurs. Autrement dit : on approche probablement d’un plateau plutôt que d’un retournement brutal.
Un point essentiel : les moyennes nationales ne dictent pas votre quartier. Valence a sa propre dynamique, c’est l’un des marchés les plus recherchés d’Espagne ces dernières années. Pour une lecture fine des prix et des quartiers, voyez notre point complet sur l’immobilier à Valence en 2026. Mais un ralentissement national finit toujours par se diffuser : c’est justement pour ça que le timing compte.
Ce que nous observons sur le terrain à Valence
Chez BuenApart, on le constate concrètement, surtout sur les maisons. À Valence et dans sa province, dans des communes comme Riba-roja de Túria ou L’Eliana, beaucoup de maisons qui se vendaient en 3 ou 4 mois mettent aujourd’hui 6 à 9 mois à trouver preneur. Les baisses de prix sont plus fréquentes, mais surtout parce que ces prix s’étaient déconnectés du marché réel. Il y a eu un vrai emballement sur certaines maisons, notamment celles à rénover, avec des prix qui ne tenaient pas debout. C’est pour ça que le marché se régule.
Il faut bien le comprendre : tout ne baisse pas. Un appartement rénové avec du potentiel, avec une terrasse ou un toit-terrasse, ou une belle maison avec piscine, bien placée et proche du métro, continue de se vendre vite et bien. Les ajustements concernent les maisons à refaire, rustiques ou « dans leur jus », dont les prix sont légèrement revus à la baisse pour coller à un marché plus cohérent. C’est une bonne nouvelle : celui qui vend un bien bien préparé vend toujours cher, et celui qui achète trouve enfin des opportunités qui ont du sens.
Une bonne nouvelle : un marché qui se régule profite à tout le monde
Chez BuenApart, nous voyons cette évolution d’un bon œil. Un marché qui se calme, c’est un marché qui redevient accessible, notamment pour les primo-accédants. Certains devront viser des quartiers un peu moins centraux, précisément ceux dont les prix étaient annoncés en forte hausse : c’est là que se trouvent aujourd’hui les opportunités.
À Valence, on le voit très concrètement sur les premiers prix. Il y a quatre ans, on trouvait beaucoup d’appartements autour de 150 000 € ; aujourd’hui, à ce prix, il ne reste quasiment que des biens occupés, en mauvais état ou avec des locataires en place (inquilinos). En revanche, on retrouve de plus en plus d’appartements autour de 170 000 à 180 000 €, un segment qui s’était raréfié. Ces prix ne vont pas s’effondrer, mais ce sont de vraies opportunités encore saisissables en 2026.
Ce mouvement reflète l’image nationale : dans des villes comme Madrid ou Barcelone, les prix continuent de grimper, très légèrement. Valence, elle, a connu sa première petite respiration dès le début du premier trimestre 2026, un signe de régulation, pas d’effondrement.
Et ce n’est pas tout : côté financement, les taux de crédit deviennent de plus en plus intéressants et les banques rouvrent les vannes. Pour un acheteur, y compris non-résident, c’est une fenêtre à ne pas manquer (voir notre guide sur le prêt immobilier pour non-résidents).
Le vrai calcul du vendeur non-résident : une vente réelle à El Grau
Voici une transaction que nous avons accompagnée, en juillet 2026.
Le bien : un appartement de 92 m² dans le quartier d’El Grau, septième étage, trois chambres, balcon, vue dégagée légèrement en retrait du port, en très bon état, rien à prévoir. Vendu 300 000 €, soit 3 261 €/m², juste en dessous de la moyenne de Valence capitale.
Les vendeurs : un couple de non-résidents fiscaux en Espagne, qui avait acheté ce bien 200 000 € quatre ans plus tôt.
Sur le papier, la plus-value saute aux yeux : 300 000 moins 200 000, soit 100 000 € de gain. C’est faux, et c’est une bonne nouvelle pour eux.
Étape 1 : la valeur d’acquisition n’est pas le prix d’achat
L’administration espagnole vous autorise à ajouter au prix d’achat les frais que vous avez supportés pour acquérir le bien.
| Prix payé en 2022 | 200 000 € |
| + ITP acquitté à l’achat (10 % à l’époque) | 20 000 € |
| + notaire, registre, gestoría | 2 000 € |
| = Valeur d’acquisition | 222 000 € |
Précision qui a son importance : l’ITP en Communauté valencienne est passé de 10 % à 9 % au 1er juin 2026 (Ley 5/2025). Ces vendeurs ayant acheté en 2022, c’est bien le taux de 10 % qui s’applique à leur valeur d’acquisition, ce qui joue en leur faveur.
Étape 2 : la valeur de transmission n’est pas le prix de vente
Symétriquement, les frais que vous supportez pour vendre viennent en déduction du prix.
| Prix de vente | 300 000 € |
| − honoraires d’agence (2 % HT) | − 6 000 € |
| − part vendeur des frais de notaire | − 300 € |
| − plusvalía municipale (IIVTNU) | − 560 € |
| = Valeur de transmission | 293 140 € |
Étape 3 : la plus-value imposable et l’impôt réel
| Valeur de transmission moins valeur d’acquisition | 71 140 € |
| Impôt sur la plus-value (IRNR, 19 %) | 13 517 € |
| Retenue de 3 % déjà versée par l’acheteur | − 9 000 € |
| Solde restant à payer | 4 517 € |
Et le net qui arrive réellement sur le compte :
| Prix de vente | 300 000 € |
| − honoraires d’agence (2 % HT + IVA 21 %) | − 7 260 € |
| − notaire (part vendeur) | − 300 € |
| − plusvalía municipale | − 560 € |
| − impôt sur la plus-value | − 13 517 € |
| Net en poche | 278 363 € (92,8 % du prix) |
Les deux pièges que ce calcul révèle
Piège n°1 : la retenue de 3 % ne suffit pas toujours. On lit partout que l’acheteur prélève 3 % du prix de vente et que le vendeur les récupère ensuite. Ici, c’est l’inverse : la retenue de 9 000 € ne couvre que 9 000 € des 13 517 € réellement dus. Le couple devait encore 4 517 €. Un vendeur qui aurait bâti son plan de trésorerie en pensant que tout était réglé à la signature découvre la facture quatre mois plus tard.
La retenue est récupérable quand la plus-value est faible ou nulle, et insuffisante quand elle est forte. Le seul moyen de savoir de quel côté vous êtes, c’est de faire le calcul avant de signer.
Piège n°2 : vos justificatifs valent de l’argent. Si ces vendeurs n’avaient pas retrouvé l’acte de 2022 et les justificatifs de frais, l’administration aurait retenu une plus-value de 100 000 €, soit 19 000 € d’impôt au lieu de 13 517 €. Leurs vieux papiers leur ont fait économiser 5 483 €.
Réduire légalement la facture
- Les frais d’acquisition : ITP, notaire, registre, gestoría payés lors de l’achat. C’est le levier le plus simple et le plus souvent oublié.
- Les travaux, à condition qu’il s’agisse d’améliorations et non d’entretien courant, et qu’ils soient justifiés par des factures en bonne et due forme.
- Les frais de vente : honoraires d’agence, plusvalía municipale, certificat énergétique, part vendeur du notaire.
- La vente après 65 ans et le réinvestissement dans une résidence principale ouvrent des régimes spécifiques, dont les conditions diffèrent selon que vous êtes résident ou non-résident. À vérifier au cas par cas, sans rien présumer.
- La convention fiscale franco-espagnole de 1995 évite la double imposition pour les résidents français : l’impôt payé en Espagne ouvre droit à un crédit d’impôt en France. Vous ne payez pas deux fois, mais vous devez déclarer des deux côtés.
Un point que peu de vendeurs connaissent : dans la grande majorité des transactions financées par un prêt, c’est la banque de l’acheteur qui prépare la provision de fonds et effectue ces calculs pour déterminer le montant net qui vous revient. Arriver à ce rendez-vous avec vos justificatifs déjà réunis change le montant qui sort.
Vous avez ensuite quatre mois après la signature pour déposer la déclaration correspondante (modelo 210) et, le cas échéant, récupérer tout ou partie de la retenue. Pour le détail de tous les postes, voyez notre page sur les frais à prévoir en tant que vendeur en Espagne, et nos honoraires sont publics.
Cet article donne des ordres de grandeur à partir d’un cas réel et ne constitue pas un conseil fiscal. Chaque situation dépend de votre pays de résidence, de la date d’acquisition et de vos justificatifs. Faites valider vos chiffres par un fiscaliste avant de signer.
Vendeurs : pourquoi c’est un bon moment
Si vous envisagez de vendre, le contexte joue en votre faveur, à condition de ne pas trop attendre :
- Les prix sont proches de leur pic : vous vendez haut.
- Il reste encore une demande solvable (dont de nombreux acheteurs étrangers à Valence) : plus l’attente se prolonge, plus cette demande risque de se réduire.
- Un bien bien estimé et bien commercialisé se vend vite, même dans un marché qui se calme, c’est là qu’une agence qui travaille pour le vendeur fait la différence.
Reste que la bonne décision dépend de votre projet. Voici une grille honnête :
| Votre situation | Ce que dit le marché |
|---|---|
| Vous voulez vendre dans les 12 à 24 mois de toute façon | Vendez maintenant. Le rythme ralentit, attendre vous expose à un marché plus calme sans gain de prix significatif. |
| Le bien est vide ou loué à faible rendement | Vendez. Vous payez l’IBI, les charges et l’impôt sur le revenu imputé des non-résidents pendant que la plus-value, elle, stagne. |
| Vous hésitez entre vendre et louer | Faites le calcul du net vendeur ci-dessus avant de trancher. Beaucoup surestiment ce qu’il leur restera. |
| Vous n’avez aucun besoin de liquidités et le bien vous sert | Rien ne presse. S&P voit encore +7,4 % en 2027, même si Valence ralentit plus vite que la moyenne nationale. |
| Vous approchez de 65 ans | Parlez-en à un fiscaliste avant de signer. Le calendrier peut changer votre imposition. |
En clair : dans un marché qui plafonne, vendre maintenant et au bon prix vaut souvent mieux que parier sur une hausse qui s’essouffle.
Questions fréquentes
Combien reste-t-il net quand on vend un bien à Valence en tant que non-résident ?
Sur la vente réelle détaillée plus haut, 278 363 € nets sur un prix de vente de 300 000 €, soit 92,8 %. L’écart se décompose en honoraires d’agence (7 260 € TTC), impôt sur la plus-value (13 517 €), plusvalía municipale (560 €) et part vendeur du notaire (300 €). Le pourcentage varie surtout selon l’ampleur de votre plus-value.
Quel est le taux d’imposition sur la plus-value pour un non-résident ?
19 %, pour tous les non-résidents, qu’ils résident dans l’Union européenne ou en dehors. Le taux de 24 % que l’on voit parfois cité concerne les revenus locatifs des résidents hors UE, pas la plus-value de cession.
La retenue de 3 % est-elle récupérable ?
C’est une avance sur l’impôt, pas un impôt supplémentaire. Si votre impôt réel est inférieur à la retenue, vous récupérez la différence. S’il est supérieur, comme dans l’exemple ci-dessus, vous devez le solde. La déclaration se fait dans les quatre mois suivant la signature.
Quels frais peut-on déduire de la plus-value ?
À l’achat : l’ITP, les frais de notaire, de registre et de gestoría. Pendant la détention : les travaux d’amélioration dûment facturés. À la vente : les honoraires d’agence, la plusvalía municipale et la part vendeur des frais de notaire. Conservez tous vos justificatifs, ils valaient 5 483 € dans le cas présenté.
Qui paie la plusvalía municipale ?
Le vendeur. C’est un impôt local distinct de la plus-value, calculé sur la hausse de valeur du terrain, à partir de la valeur cadastrale du sol et de la durée de détention. Sur la vente d’El Grau, elle s’élevait à 560 €.
Les prix de l’immobilier vont-ils baisser en Espagne en 2026?
Les économistes n’annoncent pas une baisse mais un ralentissement de la hausse : les prix sont au plus haut et la demande solvable se réduit, ce qui devrait calmer la progression plutôt que provoquer une chute.
Est-ce le bon moment pour vendre à Valence?
Oui, pour la plupart des vendeurs : les prix sont proches du pic et la demande (dont beaucoup d’acheteurs étrangers) est encore là. Attendre un marché qui plafonne comporte plus de risques que de vendre maintenant au bon prix.
Le ralentissement national concerne-t-il Valence?
Valence a sa propre dynamique, parmi les plus fortes d’Espagne. Mais une tendance nationale finit par se diffuser localement, d’où l’importance du timing et d’une estimation précise du marché local.
Pourquoi la hausse ralentit-elle?
Parce que les prix ont beaucoup plus augmenté que les salaires (+68,4 % contre +34 % en dix ans) : de moins en moins de ménages peuvent suivre, ce qui réduit la demande solvable.
Le ralentissement du marché est-il une mauvaise nouvelle?
Non, au contraire. Un marché qui se régule redevient plus accessible, notamment pour les primo-accédants, et s’accompagne de taux de crédit plus intéressants. C’est une bonne nouvelle pour les acheteurs comme pour les vendeurs bien conseillés.
Peut-on encore trouver un appartement abordable à Valence en 2026?
Oui. On retrouve de plus en plus d’appartements de premier prix autour de 170 000 à 180 000 €, un segment qui s’était raréfié. Ces prix ne vont pas s’effondrer, mais ce sont de vraies opportunités à saisir.
Est-ce que tous les prix baissent à Valence?
Non. Ce sont surtout les maisons à rénover ou vendues « dans leur jus » qui s’ajustent, car leurs prix s’étaient déconnectés du marché. Un appartement rénové avec du potentiel ou une maison bien placée et en bon état continue de se vendre vite et bien.
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