Quand un propriétaire non-résident vend un bien en Espagne, la première question est presque toujours la même : « au final, combien je touche vraiment ? » Entre la retenue de 3 %, l’impôt sur la plus-value et la fiscalité française, le calcul fait peur. Voici les règles, expliquées simplement, pour savoir à quoi vous attendre avant de mettre votre bien en vente.
La retenue de 3 % : qu’est-ce que c’est et qui la paie
Si vous êtes non-résident fiscal en Espagne, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement au fisc espagnol. Ce n’est pas une taxe en plus : c’est un acompte sur votre impôt sur la plus-value (l’IRNR). Vous ne touchez donc, le jour de la signature, que 97 % du prix.
Le calcul de votre plus-value réelle
La plus-value imposable, c’est la différence entre votre prix de vente et votre prix d’achat, moins les frais déductibles : frais de notaire et d’enregistrement à l’achat, commission d’agence, et certains travaux justifiés par facture (retrouvez le détail des frais du vendeur en Espagne). Pour un résident de l’Union européenne, cette plus-value est imposée à 19 % en Espagne.
Chez Buenapart, cette partie est prise en charge. Nous travaillons avec des collaborateurs de confiance, français, espagnols et anglais, pour gérer ce type d’imposition et les démarches associées. C’est un service proposé directement par l’agence, pour que vous n’ayez pas à chercher seul le bon interlocuteur.
Récupérer le trop-perçu avec le Modelo 210
Souvent, les 3 % retenus par l’acheteur sont supérieurs à l’impôt réellement dû sur votre plus-value, surtout si vous avez peu ou pas de plus-value. Dans ce cas, vous pouvez réclamer le remboursement de la différence en déposant le formulaire Modelo 210, dans un délai de 4 mois après la vente. Beaucoup de vendeurs ignorent cette étape et laissent de l’argent sur la table.
Et en France ? Éviter la double imposition
La convention fiscale entre la France et l’Espagne évite d’être imposé deux fois sur la même plus-value. Vous déclarez la vente en France, mais l’impôt déjà payé en Espagne ouvre droit à un crédit d’impôt. Les modalités dépendent de votre situation, d’où l’intérêt de valider avec un professionnel.
Un mot de prudence : chaque situation est particulière (année d’achat, travaux réalisés, résidence fiscale, montant de la plus-value). Les règles ci-dessus donnent le cadre, mais un conseil personnalisé reste recommandé avant de vendre, et c’est exactement ce que nous mettons en place avec vous.
Simulation : ce qu’un vendeur touche vraiment
Prenons un exemple concret, pour un bien vendu 200 000 € :
- Prix de vente : 200 000 €
- Retenue de 3 % versée au fisc espagnol (acompte, en partie récupérable) : 6 000 €
- Honoraires d’agence (2 %) : 4 000 €
- Plus-value municipale (plusvalía municipal) : 1 500 €
- Net encaissé le jour de la signature : 188 500 €
Bonne nouvelle : sur les 6 000 € de retenue, une partie peut vous être remboursée via le Modelo 210 si l’impôt réellement dû sur votre plus-value est inférieur à cet acompte. C’est là que l’accompagnement fait la différence.
Comment Buenapart sécurise votre vente et votre fiscalité de bout en bout
De l’estimation au versement du solde, notre agence francophone coordonne la vente et vous oriente sur la partie fiscale, pour que vous sachiez, dès le départ, ce que vous allez réellement encaisser. Pensez aussi à consulter le marché de Valence en 2026 pour vendre au bon moment.