Ley de Costas : ce qu’il faut savoir avant d’acheter en bord de mer au sud de Valence

Tavernes de la Valldigna, Gandia, Oliva, Dénia. Une maison à cinquante mètres du sable, un prix qui paraît raisonnable, et une question que presque personne ne pose au bon moment : à qui appartient réellement le terrain sur lequel elle est construite ?

La réponse, en Espagne, est souvent : à l’État. Pas au vendeur. Pas à vous.

Ce n’est ni une anomalie ni un piège. C’est le régime de la Ley 22/1988 de Costas, en vigueur depuis bientôt quarante ans, profondément remaniée en 2013, et redevenue brûlante d’actualité dans la Communauté valencienne ces derniers mois. Vingt et une procédures de délimitation du domaine public sont ouvertes sur le littoral valencien. Le Tribunal constitutionnel vient de maintenir la suspension de l’article de la loi régionale qui protégeait des milliers de logements. Et à Guardamar del Segura, des familles vivent avec un ordre de démolition devenu définitif.

Voici ce que la loi dit, précisément, et ce que cela change quand on achète.

Sommaire

1. Quatre zones, quatre régimes
2. 100 mètres ou 20 mètres ? La question qui change tout
3. Où cela se joue dans la Communauté valencienne
4. Savoir si un bien est concerné : la méthode en cinq étapes
5. La concession : ce que c’est, comment on l’obtient
6. La concession appartient-elle à la maison ou au propriétaire ?
7. Peut-on vivre dans une maison sans concession ?
8. La loi valencienne et sa suspension
9. Ce que cela vaut, concrètement, à l’achat
10. Les cinq erreurs les plus coûteuses
11. Avant de signer
12. Questions fréquentes

1. Quatre zones, quatre régimes

Tout part d’une ligne : le deslinde, la délimitation officielle du domaine public maritime-terrestre. C’est l’Administration de l’État qui la trace, commune par commune, à l’issue d’une procédure contradictoire. Tout se mesure à partir d’elle.

La distinction essentielle est celle-ci : dans la servitude de protection, vous êtes propriétaire d’un bien dont l’usage est limité ; dans le domaine public, vous n’êtes propriétaire de rien. Vous êtes titulaire, ou non, d’un droit d’occupation temporaire.

2. 100 mètres ou 20 mètres ? La question qui change tout

C’est la question la plus fréquente, et la réponse tient en une règle et une exception.

La règle : la servitude de protection est de 100 mètres à compter de la limite intérieure de la ribera del mar, et peut être portée à 200 mètres par l’Administration lorsque la protection du littoral le justifie.

L’exception : elle tombe à 20 mètres pour les terrains classés en sol urbain à la date d’entrée en vigueur de la loi, soit le 29 juillet 1988 (disposition transitoire troisième). La réforme de 2013 a élargi cette possibilité à des noyaux de population qui présentaient les caractéristiques d’un sol urbain sans en avoir la qualification formelle à cette date.

Ce que cela implique en pratique : deux maisons voisines, à la même distance du rivage, peuvent relever de deux régimes différents selon le classement urbanistique de leur parcelle en 1988. Ce n’est pas une question de mètres, c’est une question d’archives municipales. C’est aussi la raison pour laquelle un vendeur de bonne foi peut se tromper en toute sincérité sur le régime applicable à son propre bien. La même logique de classement du sol se retrouve d’ailleurs ailleurs dans le pays : nous l’avons détaillée à propos du terrain rustique ou urbain avant d’acheter une maison en Espagne.

3. Où cela se joue, concrètement, dans la Communauté valencienne

Le sujet n’est pas théorique. Vingt et une procédures de deslinde sont en cours sur le littoral valencien, portant sur environ 61 km de côte (60 740 mètres exactement) :

• Province de Valence : 12 procédures, 30 342 mètres
• Province de Castellón : 6 procédures, 16 598 mètres
• Province d’Alicante : 3 procédures, 13 800 mètres, concentrées sur Dénia

Une minorité seulement de ces procédures a été approuvée définitivement (quatre au dernier relevé public). Les autres se répartissent entre la phase d’arpentage, l’audience publique et l’information publique. Autrement dit : sur une large partie de ce littoral, la ligne n’est pas encore tracée. Elle est en train de l’être.

Les communes concernées, du nord au sud :

• Castellón : Almenara, Moncofa, Nules, Burriana, Almassora, Benicàssim, Oropesa del Mar
• Valence : Canet d’en Berenguer, Sagunto, El Perelló, El Mareny de Barraquetes, Cullera, Tavernes de la Valldigna, Gandia, Oliva
• Alicante : Dénia, El Campello, Alicante, Elche, Guardamar del Segura, Torrevieja, Torre de la Horadada

Au sud de Cullera, Tavernes de la Valldigna est le dossier le plus avancé et le plus tendu. Les propriétaires de première ligne de la playa de la Goleta sont directement concernés par la procédure ; la mairie a déposé des observations et mis ses services juridiques et techniques à leur disposition, la maire ayant publiquement pris position aux côtés des riverains. Plus au sud, Gandia et Oliva sont également dans le périmètre, et Dénia, avec le secteur de Les Deveses, concentre à elle seule l’ensemble des procédures de la province d’Alicante.

Plus de cinquante associations de riverains se sont regroupées à l’échelle de la Communauté valencienne au sein de la plateforme SOMOS Mediterrània. Ce n’est pas un contentieux isolé, c’est un mouvement de fond.

4. Comment savoir si un bien est concerné : la méthode en cinq étapes

Aucune annonce immobilière ne vous le dira. Voici l’ordre dans lequel procéder.

Étape 1. Le visualiseur du ministère

Le MITECO met en ligne un visualiseur cartographique du domaine public maritime-terrestre : sig.miteco.gob.es/dpmt. On y voit la ligne de deslinde et les servitudes associées, sur plus de 10 000 km de côtes. C’est gratuit, immédiat, et cela suffit à écarter ou à confirmer un doute en trois minutes.

Étape 2. Le cadastre

Le domaine public maritime-terrestre est également reporté sur la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es). Consultation possible sans certificat numérique, et l’interface existe en anglais. Croiser les deux sources vaut mieux que se fier à une seule.

Attention : le ministère précise lui-même que ces données ont un caractère purement informatif. Elles servent à diffuser l’information, pas à établir un droit. Une ligne affichée sur un visualiseur n’est pas un acte administratif.

Étape 3. La nota simple du Registre foncier

Deux mentions à chercher :

• une concession administrative inscrite : le bien est dans le domaine public, et le droit d’occupation existe. Relever sa date d’échéance.
• une anotación marginal signalant l’ouverture d’une procédure de deslinde : la loi impose cette inscription en marge dès le lancement de la procédure. C’est le signal que la ligne peut bouger.

Point capital : la résolution d’un deslinde constitue un titre suffisant pour rectifier les inscriptions registrales qui la contredisent. Une inscription au Registre foncier ne protège donc pas contre le deslinde : c’est le deslinde qui corrige le Registre, et non l’inverse.

Étape 4. La Demarcación de Costas de la province

C’est la seule source ayant valeur juridique. Un certificat délivré par le service provincial des côtes vous dira si le bien est dans le domaine public, dans la servitude, ou hors périmètre, et si une procédure est en cours. Sur un achat en première ligne, cette démarche n’est pas optionnelle.

Étape 5. La mairie

C’est elle qui détient la réponse à la question des 100 ou 20 mètres : quel était le classement urbanistique de la parcelle le 29 juillet 1988 ? La cédula urbanística et les archives du plan d’urbanisme de l’époque font foi.

5. La concession : ce que c’est, et comment on l’obtient

Si le bien se trouve dans le domaine public, l’occupation privative n’est possible que par concession administrative. Il en existe deux voies, qu’il ne faut pas confondre.

La concession ordinaire

Pour occuper le domaine public maritime-terrestre. Elle est accordée par la Dirección General de la Costa y el Mar du ministère de la Transition écologique, par délégation ministérielle, sur instruction des services provinciaux des côtes.

• Qui peut demander : ressortissants espagnols ou de l’Union européenne ; ressortissants d’autres pays sous condition de réciprocité et de domicile fiscal en Espagne
• Dossier : identification, projet (basique ou d’exécution) sur support papier et numérique, étude économique et financière, caution provisoire, identification précise de la zone occupée
• Instruction : consultation possible de la mairie, de la communauté autonome, de l’autorité maritime et du ministère de la Défense ; information publique de 20 jours
• Délai de résolution : 6 mois. Le silence vaut refus.
• Durée maximale : 75 ans
• Contrepartie : un canon d’occupation
• Recours : recours gracieux devant le ministre, ou recours contentieux devant l’Audiencia Nacional dans les deux mois

La concession transitoire, celle qui concerne la plupart des maisons anciennes

C’est le mécanisme prévu par la disposition transitoire première pour les propriétaires dont le terrain a été incorporé au domaine public par la loi de 1988 ou par un deslinde postérieur. Le principe : la propriété est convertie en droit d’usage. Vous cessez d’être propriétaire du sol, vous devenez titulaire d’un droit d’occupation à durée déterminée.

• Qui : le propriétaire inscrit au Registre foncier avant 1988, ou justifiant judiciairement de son droit
• Justificatifs : historique registral prouvant la propriété antérieure à 1988, et preuve des usages légalement existants au 29 juillet 1988 (permis de construire, certificat de fin de travaux)
• Délai initial : un an à compter de l’entrée en vigueur de la loi ou de l’approbation du deslinde concerné. Ce délai est passé depuis longtemps ; l’Administration traite désormais ces dossiers d’office
• Résolution : Dirección General de la Costa y el Mar, dans un délai maximal de 6 mois, silence négatif

Les durées

La loi de 1988 prévoyait 30 ans, prorogeables de 30 ans. La Ley 2/2013 a porté la durée maximale à 75 ans et a ouvert une prorogation extraordinaire aux titulaires de concessions antérieures à 2013.

Quand demander la prorogation : avant l’échéance de la concession initiale. Si la demande est déposée dans les six mois précédant l’expiration, le nouveau terme court à compter de la date d’expiration, et non de la date de demande. C’est une précision qui a son importance sur un achat.

6. La concession appartient-elle à la maison ou au propriétaire ?

Ni tout à fait l’une, ni tout à fait l’autre, et c’est ce qui déroute la plupart des acheteurs étrangers.

La concession est un droit administratif d’occupation portant sur un bien du domaine public. Elle est attachée à une occupation déterminée, la maison et son emprise, et détenue par un titulaire nommément désigné. Elle s’inscrit au Registre foncier. Elle se transmet avec le bien, mais jamais librement :

• Transmission entre vifs (vente, donation) : elle exige une autorisation administrative préalable. Une vente conclue sans cette autorisation vous expose à ne pas obtenir le transfert du droit.
• Transmission pour cause de mort : les héritiers doivent notifier l’Administration dans un délai de quatre ans. À défaut, la concession s’éteint.

Ce qu’il faut en retenir à l’achat : vous n’achetez pas un terrain, vous achetez un temps restant. Une concession de 75 ans dont 40 sont écoulés ne vaut pas ce que vaut une pleine propriété, et ne se finance pas de la même façon. C’est un point que les banques regardent de près, comme nous l’expliquons dans notre guide du prêt immobilier pour non-résident en Espagne.

À l’échéance, sauf prorogation, l’occupation prend fin et les constructions reviennent à l’État sans indemnisation. C’est écrit dans la loi depuis 1988 et cela n’a jamais changé.

7. Peut-on vivre dans une maison qui n’a pas de concession ?

Oui. Des milliers de personnes le font sur le littoral valencien, certaines depuis trois ou quatre générations. Mais il faut distinguer trois situations très différentes, parce qu’elles n’ont pas du tout la même valeur.

Situation 1. Le bien est dans la servitude de protection, pas dans le domaine public.
Aucune concession n’est nécessaire. Vous êtes propriétaire de plein droit. Vos contraintes portent sur ce que vous pouvez construire ou agrandir, pas sur votre titre. C’est le cas le plus fréquent, et de loin le plus confortable.

Situation 2. Le bien est dans le domaine public et dispose d’une concession en vigueur.
Vous occupez légalement, jusqu’à l’échéance. Le vrai sujet devient la durée restante et la stratégie de prorogation.

Situation 3. Le bien est dans le domaine public sans concession, ou avec une concession expirée.
Vous occupez sans titre. Concrètement, on peut y vivre : dans beaucoup de secteurs, et notamment au sud de Valence, l’Administration n’est pas intervenue depuis des décennies. Mais l’absence d’intervention n’est pas un droit acquis. Le domaine public est imprescriptible : aucune durée d’occupation, si longue soit-elle, ne le fait entrer dans votre patrimoine. L’État conserve la faculté d’engager une procédure de récupération, et rien ne l’oblige à motiver le moment où il le fait.

Deux faits, à ce sujet, méritent d’être connus avant de signer.

À Guardamar del Segura, le hameau de Babilonia réunit près d’une centaine de maisons, parfois centenaires, occupées sous un régime de concession aujourd’hui expiré. Elles font l’objet d’ordres de démolition confirmés par l’Audiencia Nacional puis par le Tribunal suprême. L’argument de l’État : concessions expirées et impératifs de protection environnementale.

Et en août 2026, le Tribunal constitutionnel a maintenu la suspension de l’article 17 de la loi régionale qui, depuis mai 2025, faisait obstacle à ces démolitions. Les procédures que la Generalitat avait gelées peuvent reprendre.

La formule honnête est donc celle-ci : on peut vivre dans une maison sans concession, à condition de savoir qu’on y vit par tolérance et non par droit, et d’accepter que cette tolérance ne soit garantie par personne.

8. L’actualité qui change la donne : la loi valencienne et sa suspension

Il faut comprendre le bras de fer en cours, parce qu’il détermine ce qui va se passer dans les mois qui viennent.

Mai 2025. La Generalitat valencienne approuve la Ley 3/2025, du 22 mai, de protection et d’aménagement de la côte valencienne. Son article 17 permet de déclarer certains noyaux résidentiels comme présentant une valeur ethnologique particulière et de leur appliquer un régime spécial de protection, faisant obstacle aux démolitions ordonnées par l’État. La loi remplace par ailleurs le cadre du PATIVEL, le plan territorial de 2018 qui protégeait plus de 7 500 hectares de sol littoral non urbanisé.

1er mars 2026. Le Conseil des ministres approuve un recours en inconstitutionnalité contre plusieurs articles de cette loi, en invoquant la compétence exclusive de l’État sur le domaine public maritime-terrestre. Le dépôt du recours entraîne la suspension automatique des dispositions contestées.

Août 2026. Le Tribunal constitutionnel maintient la suspension de l’article 17 et d’une disposition finale, écartant les arguments de la Generalitat et des Corts. Sa décision, publiée au Boletín Oficial del Estado le 17 août 2026, retient que lever la suspension causerait des dommages difficilement réparables au domaine public maritime-terrestre. En revanche, la disposition relative à l’inventaire des espaces dégradés est validée.

Aujourd’hui. La Dirección General de la Costa y el Mar peut reprendre les procédures de démolition qui étaient paralysées. Le Tribunal constitutionnel ne s’est pas encore prononcé sur le fond, et aucune date n’est fixée pour son arrêt définitif.

Pour un acheteur, la lecture est simple : le bouclier régional sur lequel certains vendeurs s’appuyaient pour rassurer n’est, à ce jour, pas opérant. Toute présentation d’un bien en domaine public comme « protégé par la loi valencienne » doit être relue à la lumière de cette suspension.

9. Ce que cela vaut, concrètement, à l’achat

Un bien affecté par la Ley de Costas n’est pas un bien invendable. C’est un bien dont la valeur se calcule autrement.

• Dans la servitude de protection, le principal effet est un gel du potentiel constructible. Vous ne construirez pas de maison neuve, vous n’agrandirez pas librement. En contrepartie, le voisin ne le fera pas non plus, et la vue reste ce qu’elle est. Sur un bien déjà bâti et bien situé, c’est parfois un atout, à condition de l’avoir intégré au prix.
• Dans le domaine public avec concession, la donnée décisive est le nombre d’années restantes, à croiser avec le régime de prorogation et le canon. Le financement bancaire y est plus difficile, la revente plus étroite, et le prix doit refléter les deux.
• Dans le domaine public sans titre, on n’achète pas un bien : on achète une situation de fait. Cela peut se défendre à un prix qui l’assume explicitement. Cela ne se défend jamais à un prix de pleine propriété.
• Sur une commune où un deslinde est en cours (Tavernes de la Valldigna, Gandia, Oliva, Dénia), la ligne n’est pas encore arrêtée. Acheter avant l’approbation définitive, c’est acheter une variable, et la remise doit être à la hauteur de cette incertitude.

Ce raisonnement s’ajoute au budget d’acquisition habituel, que nous détaillons dans notre article sur les frais d’achat immobilier dans la Communauté valencienne.

10. Les cinq erreurs les plus coûteuses

1. Se fier à la distance apparente à la plage. Tout se mesure depuis la limite intérieure de la ribera del mar fixée par le deslinde, pas depuis les parasols.
2. Croire qu’une inscription au Registre foncier protège. Le deslinde constitue un titre suffisant pour rectifier le Registre. C’est l’inverse de ce que suppose l’intuition.
3. Croire qu’une longue occupation crée un droit. Le domaine public est imprescriptible. Cinquante ans d’occupation paisible ne valent pas titre.
4. Acheter une concession sans vérifier l’autorisation de transmission. Sans autorisation administrative préalable, le transfert du droit n’est pas acquis.
5. Prendre la loi valencienne pour une garantie. Son article 17 est suspendu depuis mars 2026, et cette suspension a été confirmée en août 2026.

Avant de signer

Trois documents, à obtenir avant toute offre sur un bien de première ligne :

1. Un certificat de la Demarcación de Costas de la province sur la situation du bien et l’existence d’une procédure en cours
2. Une nota simple actualisée, lue spécifiquement à la recherche d’une concession inscrite ou d’une anotación marginal
3. Une attestation municipale sur le classement urbanistique de la parcelle au 29 juillet 1988

Et une lecture du dossier par un avocat spécialisé en droit administratif littoral. Sur ce sujet, l’information reçue au moment de la signature chez le notaire arrive de toute façon trop tard : à ce stade, il n’y a plus rien à négocier.

Questions fréquentes

Peut-on acheter une maison située dans le domaine public maritime-terrestre ?

On n’achète pas le terrain, qui appartient à l’État et ne peut être ni vendu ni acquis par le temps. Ce qui se transmet, c’est une concession administrative d’occupation, à durée limitée, dont le transfert exige une autorisation préalable de l’Administration.

La servitude de protection est-elle de 100 ou de 20 mètres ?

Elle est de 100 mètres en principe, extensible à 200 mètres. Elle tombe à 20 mètres lorsque le terrain était classé en sol urbain au 29 juillet 1988, date d’entrée en vigueur de la Ley 22/1988. La réponse se trouve dans les archives d’urbanisme de la mairie, pas sur le terrain.

Comment vérifier gratuitement si un bien est concerné par la Ley de Costas ?

Le visualiseur cartographique du MITECO (sig.miteco.gob.es/dpmt) et la Sede Electrónica del Catastro affichent la ligne de deslinde et les servitudes. Ces données sont purement informatives : seule la Demarcación de Costas de la province délivre un certificat opposable.

Que se passe-t-il à la fin d’une concession ?

Sauf prorogation demandée avant l’échéance, l’occupation prend fin et les constructions reviennent à l’État sans indemnisation. La durée maximale est de 75 ans pour un usage résidentiel depuis la Ley 2/2013.

Quelles communes du sud de Valence sont concernées par un deslinde en cours ?

Sur la partie sud du littoral valencien, Cullera, Tavernes de la Valldigna, Gandia et Oliva figurent parmi les communes concernées, ainsi que Dénia dans la province d’Alicante. Vingt et une procédures sont ouvertes au total sur environ 61 km de côte.

Une maison sans concession peut-elle être démolie ?

Oui. L’occupation sans titre du domaine public ne se régularise pas par le temps, et l’État peut engager une procédure de récupération. Le cas de Babilonia, à Guardamar del Segura, où les ordres de démolition ont été confirmés jusqu’au Tribunal suprême, le montre concrètement.

Note. Cet article présente le cadre général de la Ley 22/1988 de Costas, de sa réforme par la Ley 2/2013 et du règlement approuvé par le Real Decreto 876/2014, ainsi que l’état des procédures en cours dans la Communauté valencienne à la date de publication. Chaque situation dépend du deslinde applicable, du classement urbanistique de la parcelle et de l’historique registral du bien. Ce texte ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas l’examen du dossier par un professionnel du droit.

Sources

• Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (texte consolidé, BOE)
• Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral (BOE)
• Ley 3/2025, de 22 de mayo, de protección y ordenación de la costa valenciana (BOE)
• Tribunal constitutionnel, maintien de la suspension (BOE du 17 août 2026)
• MITECO, concession d’occupation du domaine public maritime-terrestre
• MITECO, concessions par disposition transitoire
• MITECO, lignes de deslinde et visualiseur cartographique