Quand un Français achète un bien en Espagne, le vrai risque n’est presque jamais celui qu’il redoute. Ce n’est pas l’arnaque, ni le vendeur malhonnête, ni le bien qui n’existe pas. C’est beaucoup plus banal que ça : c’est le réflexe français appliqué à un système qui ne fonctionne pas de la même manière.
Rien de tout cela n’est caché. Simplement, personne ne prend le temps de vous expliquer que le calendrier, le rôle des intervenants et les protections ne sont pas placés aux mêmes endroits qu’en France. Chez BuenApart, nous accompagnons une soixantaine de transactions par an à Valence et dans sa province, en grande majorité pour des acheteurs et des vendeurs qui ne vivent pas en Espagne. Les sept erreurs qui suivent sont celles que nous voyons revenir le plus souvent, avec ce qu’il faut faire à la place.
Erreur n° 1 : croire que le notaire vous protège dès le début
Disons-le tout de suite, parce que c’est souvent mal compris : le notaire espagnol travaille très bien. Ce n’est absolument pas une question de compétence ni de sérieux. Le problème n’est pas ce qu’il fait, c’est le moment où il entre en jeu.
En France, vous avez l’habitude que le notaire soit présent dès le compromis de vente. Il rédige, il vérifie, il conserve votre dépôt de garantie sur un compte séquestre. Vous êtes encadré du premier jour jusqu’à la remise des clés.
En Espagne, le notaire arrive quelques semaines seulement avant la signature définitive. À ce stade, vous avez déjà choisi le bien, négocié le prix, signé le contrat d’arras et, surtout, versé environ 10 % du prix directement sur le compte du propriétaire. Faire marche arrière à ce moment-là devient très compliqué, et surtout très coûteux.
Retenez donc ceci, parce que tout le reste de l’article en découle : le vrai point de bascule d’un achat en Espagne, ce n’est pas la signature chez le notaire, c’est la signature du contrat d’arras. C’est là qu’il faut être accompagné, pas trois semaines plus tard.
Pour comprendre précisément ce que fait et ce que ne fait pas un notaire espagnol, nous avons détaillé le sujet ici : le rôle du notaire en Espagne et ses différences avec la France.
Erreur n° 2 : verser les arras comme un dépôt de garantie français
C’est la conséquence directe de la première erreur, et c’est celle qui surprend le plus nos clients français.
Dans 99 % des cas, les arras sont versées directement sur le compte bancaire du propriétaire. Pas sur un compte séquestre, pas chez le notaire, pas sur un compte tiers. Sur le compte du vendeur. Il est rare que l’agence immobilière qui commercialise le bien puisse recevoir ces fonds.
Ne confondez pas la réservation et les arras
Ce que l’agence reçoit, en revanche, c’est la réservation. Il s’agit d’un montant beaucoup plus modeste, généralement entre 1 000 et 3 000 €, dont le but est de figer le bien le temps que votre offre soit présentée au propriétaire.
Cette somme vous est restituée si votre offre n’est pas acceptée. C’est la règle, et cela doit être écrit noir sur blanc dans le contrat de réservation. Vérifiez cette ligne avant de signer quoi que ce soit. Techniquement, une agence n’est pas en droit de conserver cet argent sans motif. Le seul cas où elle pourrait le faire est celui où le contrat de réservation stipule explicitement que cette somme constitue ses honoraires, ce qui est rare. Soyez vigilant sur ce point précis.
Comment fonctionnent les arras penitenciales
Le contrat d’arras le plus courant en Espagne est le contrat d’arras penitenciales, encadré par l’article 1454 du Code civil espagnol. Sa logique est symétrique et elle est simple :
- Vous renoncez à acheter : vous perdez les arras versées.
- Le vendeur renonce à vendre : il doit vous rendre le double de la somme.
Sur un bien à 250 000 €, une fois les 25 000 € partis sur le compte du vendeur, renoncer coûte 25 000 €. C’est précisément pour cette raison que le contrat d’arras doit être lu ligne par ligne, et que nous y consacrons l’erreur n° 7.
Erreur n° 3 : croire que l’avocat est systématiquement obligatoire
Beaucoup d’acheteurs, en particulier ceux qui ne sont pas sur place, arrivent avec une certitude : il faut un avocat, c’est obligatoire. C’est ce qu’on lit partout sur internet, c’est ce qui est préconisé en boucle sur les forums.
Soyons honnêtes et nuancés, parce que la réponse n’est ni oui ni non.
Oui, faire valider son dossier par un avocat est souvent une excellente idée. Un bien immobilier, on en achète un ou deux dans une vie. Autant être sûr. Comme on dit souvent, le pas cher revient cher, et quelques centaines d’euros de vérification juridique face à un achat à plusieurs centaines de milliers d’euros, la question du rapport coût/bénéfice se pose rarement. Sur un dossier complexe, une succession, une indivision, un bien avec une irrégularité urbanistique ou une division non déclarée, c’est même indispensable.
Mais ce n’est pas une obligation légale, et ce n’est pas automatique. Si l’agence travaille correctement, ou si vous êtes accompagné par un chasseur immobilier ou un personal shopper côté acheteur, ce professionnel est en mesure de mener lui-même les vérifications, et d’inclure dans ses honoraires la validation juridique par un avocat partenaire. C’est d’ailleurs ce que nous faisons.
Ce qui compte vraiment, c’est que quelqu’un de compétent fasse ce travail de vérification, surtout si vous êtes acheteur étranger, à distance, et que vous n’avez ni les codes ni les habitudes locales. Que ce soit un avocat, une agence sérieuse ou un chasseur, le point essentiel est que ce ne soit pas personne. Ajoutons que certains clercs de notaire et certains notaires sont extrêmement expérimentés, très fiables et parfaitement à jour sur les évolutions législatives et contractuelles.
Nous avons comparé les deux approches en détail dans cet article : chasseur immobilier ou avocat, quelle est la meilleure option pour acheter en Espagne ?
Erreur n° 4 : penser que le neuf est forcément le meilleur choix
Le réflexe français est tenace : neuf égale tranquillité, garanties, performance énergétique et frais réduits. En Espagne, cette équation ne se vérifie pas toujours. Le neuf peut être un excellent choix, mais ce n’est pas un choix par défaut.
L’isolation n’est pas toujours celle que vous imaginez
Certains promoteurs cherchent, ce qui est compréhensible d’un point de vue économique, à minimiser leurs coûts de construction. Résultat : ne partez pas du principe qu’un logement neuf sera mieux isolé, ni thermiquement, ni acoustiquement. Nous voyons régulièrement des programmes récents moins performants sur ces deux points que d’autres types de construction. C’est contre-intuitif, et c’est pourtant une réalité de terrain.
Les garanties couvrent, mais ne préviennent pas
Oui, vous êtes couvert pendant dix à quinze ans selon les postes. C’est un vrai avantage. Mais gardez en tête qu’un logement neuf n’a jamais été habité. Les malfaçons éventuelles n’ont pas encore eu l’occasion de se révéler. Un appartement ancien, lui, a déjà vécu : ses défauts sont visibles, donc négociables.
Et puis il y a le charme
C’est subjectif, mais cela compte énormément dans une décision d’achat, en particulier pour une résidence secondaire. Beaucoup de programmes neufs se ressemblent : façade noire et blanche, volumes standardisés, un aspect un peu monsieur tout le monde. Si vous cherchez de la brique apparente, du typique, un bien avec du cachet, l’ancien valencien vous offrira des choses que le neuf ne sait pas produire.
La fiscalité penche aussi vers l’ancien
Dernier point, et non des moindres : un logement neuf est soumis à la TVA à 10 % (IVA) à laquelle s’ajoute l’AJD, tandis qu’un logement ancien relève de l’ITP, passé à 9 % en 2026 dans la Communauté Valencienne. L’arbitrage fiscal est donc exactement inverse de celui auquel un acheteur français est habitué.
Pour aller plus loin : l’ITP qui baisse à 9 % à Valence en 2026, les 4 points à vérifier avant d’acheter un bien neuf à Valencia et notre analyse sur l’achat d’un bien à rénover.
Erreur n° 5 : sous-estimer le budget réel de l’opération
Commençons par la bonne nouvelle : dans la Communauté Valencienne, l’ITP est passé à 9 %. C’est une vraie économie pour les acheteurs, et cela replace Valence dans une position plus favorable qu’auparavant.
Cela dit, l’ITP n’est pas le seul poste. Notre règle de calcul, celle que nous donnons systématiquement à nos clients avant même qu’ils commencent à chercher, est la suivante :
Comptez entre 13 et 15 % du prix du bien pour l’ensemble des frais, honoraires d’agence éventuels inclus.
Ces 13 à 15 % viennent s’ajouter au prix affiché, ils n’en font pas partie. Sur un bien à 250 000 €, l’enveloppe réelle se situe donc entre 282 000 et 287 500 €. C’est exactement là que beaucoup de projets se grippent, parce que le budget a été construit sur le prix affiché et pas sur le coût total.
Et un piège de plus, qui n’a l’air de rien : les honoraires sont très souvent annoncés hors taxes. Pensez à ajouter la TVA. C’est également vrai pour les devis de travaux, où le même oubli produit les mêmes mauvaises surprises.
Le détail poste par poste se trouve dans notre article sur les frais d’achat immobilier dans la Communauté Valencienne, et vous pouvez chiffrer votre cas précis avec notre simulateur de frais d’achat.
Erreur n° 6 : ne pas parler à sa banque avant de commencer à chercher
Celle-ci fait perdre des biens à nos clients toutes les semaines, et c’est sans doute la plus frustrante des sept, parce qu’elle est entièrement évitable.
Le raisonnement de départ semble logique. La banque demande d’abord les documents du bien que vous voulez acheter, donc vous attendez d’avoir trouvé pour aller la voir. Sauf qu’une fois le bien trouvé, vous êtes dans des délais beaucoup trop courts pour vous positionner, et vous perdez l’appartement au profit d’un acheteur qui, lui, avait préparé son financement.
La technique qui fonctionne
Présentez-vous à la banque avec un bien en tête, même si ce n’est pas celui que vous achèterez. Un prix, ou mieux, une référence cadastrale, suffit à faire avancer le dossier. L’objectif n’est pas d’obtenir l’accord final, il est de faire confirmer votre scoring, votre capacité d’endettement et votre évaluation de financement.
C’est tout à fait possible auprès des banques espagnoles, y compris en tant que non-résident. Côté apport, les ordres de grandeur que nous observons sont les suivants :
| Profil | Apport généralement demandé |
|---|---|
| Résident en Espagne | 20 à 30 % du prix du bien |
| Non-résident | 30 à 40 % du prix du bien |
Le point culturel à ne surtout pas rater
Voici le vrai motif d’urgence. En France, en Belgique ou en Suisse, la clause suspensive d’obtention de prêt est un standard. Vous n’y pensez même plus, elle est là.
En Espagne, les clauses suspensives et les droits de rétractation sont rares. Culturellement, cela ne se pratique pas beaucoup. Elles existent, mais il faut les négocier, clause par clause, et le vendeur n’est pas tenu de les accepter. Autrement dit, si votre financement tombe à l’eau après la signature du contrat d’arras et qu’aucune clause ne vous protège, vous perdez vos 10 %.
D’où notre conseil, qui est toujours le même : voyez votre banque avant de commencer les visites. Vous ciblez mieux, vous ne perdez pas de temps, vous êtes plus efficace et vous achetez sans stress. Profitez-en pour comparer plusieurs établissements, et envisagez un courtier s’il s’agit de votre résidence principale : faire baisser le taux reste toujours intéressant, et c’est ce que nous conseillons.
Nos ressources sur le sujet : le prêt immobilier pour non-résidents, le fonctionnement de la tasación et emprunter en France ou en Espagne.
Erreur n° 7 : signer un contrat d’arras sans les bonnes clauses
Nous bouclons là où tout se joue. Puisque le contrat d’arras est le point de non-retour, ce sont ses clauses qui vous protègent, pas la signature chez le notaire trois semaines plus tard.
Il y en a plusieurs qui comptent. En voici trois que nous utilisons systématiquement chez BuenApart.
1. La répartition des gastos
Bonne nouvelle, ce point ne se négocie pas : il est fixé par la loi espagnole. L’article 1455 du Code civil prévoit que le vendeur prend à sa charge l’escritura et l’acheteur la première copie ainsi que les actes postérieurs à la vente. En pratique, cela aboutit à une répartition d’environ 30 % pour l’acheteur et 70 % pour le vendeur sur les honoraires de notaire. Ce n’est pas un usage BuenApart, c’est la règle par défaut pour tout le monde.
Attention toutefois à deux choses. D’abord, on parle bien ici des honoraires de notaire, et pas de l’ITP, qui reste intégralement à la charge de l’acheteur. Ensuite, l’article 1455 se termine par la formule salvo pacto en contrario, soit « sauf accord contraire » : la loi s’applique par défaut, mais un contrat peut y déroger. Vérifiez donc que le vôtre ne fait pas basculer discrètement la totalité des frais sur vos épaules.
2. Le délai avant la signature définitive
Vérifiez-le systématiquement. Notre règle : 60 jours au minimum, et nous préconisons 75 jours, tout particulièrement lorsqu’un financement est en jeu. Un délai trop court est une façon presque certaine de perdre ses arras si la banque prend du retard.
3. Le choix du notaire
C’est l’acheteur qui choisit le notaire chez qui la vente sera signée. Ce droit vous appartient, faites-le figurer au contrat. Dans la pratique, cela change beaucoup de choses : vous signez chez un professionnel que vous avez choisi, pas chez celui qui arrange le vendeur.
Le détail que tout le monde oublie : l’électricité et le gaz
Faites inscrire que le vendeur ne résilie pas les contrats de fourniture (no se da de baja). En Espagne, une remise en service coûte cher, et se retrouver avec un logement sans électricité le jour de la remise des clés est un grand classique. Cette ligne dans le contrat vous économise plusieurs centaines d’euros et beaucoup de démarches.
Ce ne sont que trois clauses parmi d’autres, et chaque dossier a ses spécificités. Avant d’en arriver là, vérifiez aussi ce que le notaire ne vérifiera pas pour vous : les dettes de communauté, l’IBI impayé, la surface réelle comparée à la surface cadastrale et les éventuelles divisions de logement non déclarées. Tout cela se lit dans un document précis, que nous détaillons ici : la nota simple, le document indispensable avant d’acheter. Et pour visualiser l’enchaînement complet, voici les 8 étapes d’un achat immobilier en Espagne.
Ce qu’il faut retenir
Acheter en Espagne quand on est Français n’est ni risqué ni compliqué. C’est simplement différent, et la différence se concentre sur un moment très précis : la signature du contrat d’arras, quand 10 % du prix partent sur le compte du vendeur, plusieurs semaines avant que le notaire n’entre en scène.
Si vous ne deviez retenir que trois réflexes : parlez à votre banque avant de chercher, faites vérifier le bien par quelqu’un de compétent, et lisez votre contrat d’arras ligne par ligne. Le reste suit naturellement.
Il existe encore beaucoup de petites questions de ce type, souvent passionnantes, qui font toute la différence entre un achat serein et un achat subi. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez la moindre question dans le cadre d’un achat à Valence ou dans sa province. Nous répondons en français, et nous sommes sur place.
Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement un avocat pour acheter en Espagne ?
Non, ce n’est pas une obligation légale. C’est en revanche vivement recommandé sur les dossiers complexes (succession, indivision, irrégularité urbanistique, division non déclarée). Si vous êtes accompagné par une agence sérieuse ou un chasseur immobilier côté acheteur, celui-ci peut réaliser les vérifications et inclure une validation juridique par un avocat dans ses honoraires. L’essentiel est que ces vérifications soient faites par quelqu’un de compétent.
À quel moment le notaire intervient-il dans un achat en Espagne ?
Quelques semaines seulement avant la signature définitive, contrairement à la France où il est présent dès le compromis. Quand il entre en jeu, vous avez déjà signé le contrat d’arras et versé environ 10 % du prix sur le compte du vendeur. Le notaire espagnol travaille très bien, mais il n’a pas vocation à sécuriser le début de votre parcours d’achat.
Où sont versées les arras en Espagne ?
Dans 99 % des cas, directement sur le compte bancaire du propriétaire, et non sur un compte séquestre. Il est rare que l’agence puisse recevoir ces fonds. L’agence encaisse en revanche la réservation, d’un montant généralement compris entre 1 000 et 3 000 €, qui doit vous être restituée si votre offre n’est pas acceptée. Vérifiez que cette restitution est bien écrite dans le contrat de réservation.
Puis-je annuler si mon prêt est refusé après la signature des arras ?
Uniquement si une clause suspensive a été négociée et inscrite dans le contrat d’arras. Contrairement à la France, à la Belgique ou à la Suisse, la clause suspensive d’obtention de prêt n’est pas un standard en Espagne, et le vendeur n’est pas tenu de l’accepter. Sans cette clause, un refus de financement vous fait perdre les arras versées. C’est la raison pour laquelle il faut valider son financement avant de commencer les visites.
Quel budget prévoir en plus du prix du bien ?
Comptez 13 à 15 % du prix du bien, honoraires d’agence éventuels inclus. Dans la Communauté Valencienne, l’ITP est passé à 9 % en 2026 pour l’ancien, tandis que le neuf relève de la TVA à 10 % plus l’AJD. Attention, les honoraires sont fréquemment annoncés hors taxes, tout comme les devis de travaux.
Quel apport faut-il pour emprunter en Espagne en tant que non-résident ?
En général 30 à 40 % du prix du bien pour un non-résident, contre 20 à 30 % pour un résident, selon les profils et les établissements. À cet apport s’ajoutent les 13 à 15 % de frais. Les banques espagnoles financent les non-résidents, et il est possible de faire valider votre scoring en amont avec un simple prix ou une référence cadastrale.