Peut-on vendre un logement loué ? Vendre avec locataire à Valence (2026)

Vous êtes propriétaire d’un appartement loué à Valence et vous voulez le vendre. La réponse courte est oui, on peut vendre un logement loué en Espagne, et c’est plus fréquent qu’on ne le croit. Mais il ne se vend pas comme un bien vide : le bail continue avec l’acheteur, le locataire a le droit d’acheter avant tout le monde et le prix se calcule autrement. Ce guide présente vos options, ce que dit la loi espagnole en octobre 2026 et comment éviter de perdre de l’argent.

En bref, pour vendre un logement loué à Valence :

1. Vous pouvez vendre sans faire partir le locataire : l’acheteur reprend le bail tel quel.
2. Avant de vendre à un tiers, vous devez proposer le bien au locataire au même prix, par burofax ou par notaire.
3. Choisissez votre stratégie : vendre occupé à un investisseur, attendre la fin du bail ou négocier le départ du locataire.
4. Un bien loué s’évalue d’abord sur sa rentabilité : préparez vos chiffres.
5. Si le bail se termine dans moins d’un an, votre bien intéresse aussi ceux qui veulent l’habiter.
6. Organisez les visites avec le locataire, pas contre lui.
7. À la signature, le dépôt de garantie et le loyer du mois passent à l’acheteur.

Mise à jour juridique au 24 octobre 2026. Le décret-loi royal 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre, renforce les droits du locataire en cas de vente. Le Parlement espagnol étant dissous, il doit être validé par la Députation permanente du Congrès début novembre ; à défaut, les règles antérieures s’appliqueront de nouveau. Nous mettrons cet article à jour dès que le résultat sera connu.

1. Peut-on vendre un logement loué en Espagne ?

Oui. Être propriétaire d’un bien loué ne vous empêche pas de le vendre, et le locataire ne peut pas s’y opposer. Ce qui change, c’est que le bail ne prend pas fin avec la vente : l’acheteur prend votre place de bailleur, avec les mêmes droits et obligations.

La loi espagnole sur les baux d’habitation le dit à son article 14 : l’acheteur doit respecter le bail pendant les cinq premières années, ou sept si le bailleur était une société. Si le bail est plus long, il doit en principe le respecter jusqu’au bout ; il existe des exceptions lorsque le bail n’était pas inscrit au registre de la propriété.

Autrement dit : la vente n’est pas un motif de départ pour le locataire. Si vous voulez livrer le bien vide, il faut que le bail arrive à son terme ou un accord avec le locataire.

2. Le droit du locataire d’acheter en priorité

C’est le point qui fait échouer le plus de ventes quand on l’ignore. Le locataire dispose d’un droit de préemption sur le logement qu’il loue, sous deux formes :

• Le droit de préférence (tanteo). Avant de vendre, vous devez notifier au locataire de façon certaine, par burofax ou par notaire, votre décision de vendre, le prix et les conditions. Il dispose de 30 jours calendaires pour décider s’il achète aux mêmes conditions.
• Le droit de retrait (retracto). Si vous ne l’avez pas prévenu, ou si vous vendez à un autre moins cher ou à de meilleures conditions que celles proposées, il peut se substituer à l’acheteur en payant le même prix, dans les 30 jours calendaires suivant la remise par l’acheteur d’une copie de l’acte.

Ce n’est pas une formalité facultative : sans preuve de cette notification, la vente ne peut pas être inscrite au registre de la propriété, et la banque de l’acheteur le sait. La notification expire au bout de 180 jours : si la vente traîne, il faut la renouveler.

Depuis le 8 octobre 2026, et sous réserve de la validation du décret, ce droit ne peut plus faire l’objet d’une renonciation dans le bail. Si votre bail est antérieur et contient une renonciation, faites vérifier la clause avant de vendre.

Un conseil pratique : le locataire est souvent le meilleur acheteur possible. Il connaît le bien, n’a pas besoin de visite et peut être prêt à payer un bon prix pour ne pas déménager. Parlez-lui-en d’abord, de façon informelle, avant d’envoyer la notification officielle.

3. Vos trois options pour vendre

Option 1 : vendre avec le locataire en place

C’est la plus rapide. L’acheteur sera presque toujours un investisseur qui cherche un bien rentable dès le premier jour, sans recherche de locataire ni travaux. À Valence, où la demande locative est très forte, ce profil existe. En contrepartie, le prix est en général inférieur à celui d’un bien vide, car l’acheteur ne peut ni l’habiter ni le revendre libre à court terme.

Option 2 : attendre la fin du bail

C’est l’option qui donne le meilleur prix, si l’échéance est proche. Attention aux délais : un bail signé pour moins de cinq ans est reconduit d’office chaque année jusqu’à cinq ans, ou sept si le bailleur est une société, puis peut se prolonger d’année en année jusqu’à trois ans de plus si aucune des parties ne donne congé à temps.

En outre, le décret-loi royal 29/2026 permet au locataire de demander une prorogation exceptionnelle de deux ans maximum si son bail de résidence principale se termine avant le 31 décembre 2028 et qu’il est à jour de ses loyers. Le propriétaire ne peut refuser que s’il a besoin du logement pour lui ou sa famille : la vente n’est pas un motif valable. Avant de miser sur l’attente, calculez la date réelle à laquelle le bien sera libre.

Option 3 : négocier le départ du locataire

Beaucoup de propriétaires proposent une indemnité au locataire pour qu’il parte plus tôt. C’est légal si c’est volontaire et écrit : un accord de résiliation du bail qui fixe la date de remise des clés et le montant, versé le jour où il rend le logement. Toute pression, comme couper les compteurs ou refuser les réparations, est illégale et peut constituer un délit. Bien mené, l’accord profite aux deux : le locataire reçoit une aide pour déménager et vous vendez au prix d’un bien libre.

4. Combien vaut un logement loué ?

Un acheteur qui va habiter le bien le compare aux autres logements du quartier. Un investisseur fait un autre calcul : ce qu’il rapporte.

Un exemple pour illustrer. Votre appartement est loué 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an. Si l’investisseur vise une rentabilité brute de 5 %, il sera prêt à payer environ 240 000 €. Si le même appartement vide se vendait 270 000 €, la différence correspond à ce que vous coûte la vente avec locataire.

Pour rapprocher les deux chiffres :

• Gardez sous la main le bail, les quittances et l’historique des paiements : un locataire qui paie à l’heure depuis des années, cela se valorise.
• Si le loyer est sous le marché, expliquez quand et comment il peut être révisé.
• Calculez la date à laquelle le bien sera libre, prorogations comprises : c’est le chiffre que regarde le plus un acheteur qui veut l’habiter plus tard.

5. Qui achète un logement loué, et quand c’est intéressant

On parle ici des baux de longue durée, ceux de résidence principale régis par la loi espagnole sur les baux d’habitation, pas des locations saisonnières. Pour ces baux, l’intérêt d’un acheteur dépend surtout de deux données : la date de fin du bail et le niveau du loyer.

• Un investisseur. Si le loyer est au niveau du marché de 2026, la rentabilité est bonne dès le premier jour, sans recherche de locataire ni vacance. Un bail récent avec un loyer actuel est un argument de vente, pas un problème. À l’inverse, un loyer ancien très en dessous du marché pèse sur le prix.
• Quelqu’un qui veut l’habiter. Pour une résidence principale, acheter un logement loué n’est en général pas intéressant, sauf dans un cas : si le bail se termine dans moins d’un an. Il peut alors acheter moins cher qu’un bien vide, encaisser les loyers en attendant et s’installer quand le locataire part à la fin du bail.

Pour ce second acheteur, le calcul est simple : additionner la remise obtenue sur le prix et les loyers qu’il percevra jusqu’à la fin du bail, puis retrancher ce qu’il continuera de payer pour son logement actuel pendant l’attente, loyer ou charges. Un exemple pour illustrer : un appartement qui vaudrait 270 000 € vide est acheté 250 000 €, avec un bail qui se termine dans 10 mois et un loyer de 1 000 €. L’acheteur gagne 20 000 € sur le prix et encaisse 10 000 € de loyers ; s’il paie 900 € par mois de loyer là où il vit aujourd’hui, l’attente lui coûte 9 000 €. Bilan : environ 21 000 € en sa faveur. Si la fin du bail est lointaine, le calcul ne tient plus.

Pour vous, vendeur, la conséquence est claire : si le bail se termine dans moins d’un an, votre bien intéresse les deux profils, investisseurs et futurs occupants, et la décote devrait être faible. Avant de fixer le prix, vérifiez la date exacte de fin du bail, prorogations comprises, et si le locataire peut demander la prorogation exceptionnelle. Chaque acheteur a son projet : ce qui n’est pas rentable pour l’un est une bonne affaire pour l’autre.

6. Les visites avec un locataire en place

Sauf clause contraire du bail, le locataire n’est pas obligé de laisser entrer des acheteurs. En pratique, tout repose sur un accord :

• prévenez-le de la vente avant de publier l’annonce, pas après ;
• regroupez les visites sur des créneaux fixes qui lui conviennent ;
• envisagez une petite baisse de loyer le temps de la vente ;
• faites réaliser des photos professionnelles une seule fois, avec son accord, pour ne faire venir que des acheteurs vraiment intéressés.

Un locataire qui coopère fait vendre le bien. Un locataire qui se sent menacé peut faire échouer chaque visite.

7. À la signature : dépôt de garantie, loyer et charges

Comme l’acheteur reprend le bail, il reprend aussi l’obligation de rendre le dépôt de garantie en fin de location. L’usage est de lui en remettre le montant à la signature ou de le déduire du prix. Dans la Communauté valencienne, le dépôt est consigné auprès de la Generalitat : il est conseillé de signaler le changement de bailleur.

• Le loyer du mois se répartit au prorata des jours entre vendeur et acheteur.
• L’IBI et les charges de copropriété se répartissent comme dans toute vente.
• Le locataire doit recevoir un courrier avec les coordonnées du nouveau propriétaire et le nouveau compte de paiement.
• Le bail d’origine et ses annexes sont remis à l’acheteur.

Pour les autres étapes, documents et impôts communs à toute vente, consultez notre guide pour vendre votre appartement à Valence étape par étape.

8. La fiscalité de la vente d’un bien qui était loué

Vous payez les mêmes impôts que pour toute vente : la plusvalía municipale et l’impôt sur la plus-value, de 19 à 28 % pour un résident fiscal espagnol et 19 % pour un non-résident, avec la retenue de 3 % opérée par l’acheteur. Mais deux différences comptent :

• Les amortissements déduits de vos loyers réduisent votre prix d’achat. Si vous avez déduit pendant des années l’amortissement du bien dans vos déclarations espagnoles, ce montant vient en moins de la valeur d’acquisition, et votre plus-value augmente d’autant. C’est l’erreur de calcul la plus fréquente.
• Pas d’exonération pour réinvestissement : un bien loué n’était pas votre résidence principale.

Vous devez aussi déclarer les loyers perçus jusqu’au jour de la vente. Si vous résidez en France, la plus-value et les loyers espagnols se déclarent également en France, où la convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition. La retenue de 3 % et les autres obligations des non-résidents sont détaillées dans vendre en Espagne en tant que non-résident.

Et si vous vivez en France ?

C’est une situation très courante : des propriétaires qui louent leur appartement de Valence depuis la France et décident de vendre. Tout peut se gérer à distance avec une procuration, y compris la notification au locataire et la signature. Si vous préférez déléguer, voici comment nous vous aidons à vendre votre bien à Valence, avec ou sans locataire.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un appartement loué en Espagne ?

Oui. Le locataire ne peut pas empêcher la vente, mais le bail continue : l’acheteur prend la place du propriétaire et doit le respecter au moins pendant les cinq premières années, ou sept si le bailleur était une société.

Faut-il proposer le bien au locataire avant de vendre ?

Oui. Vous devez lui notifier par burofax ou par notaire le prix et les conditions de la vente. Il dispose de 30 jours calendaires pour acheter aux mêmes conditions. Sans cette notification, il peut se substituer à l’acheteur au même prix, et la vente ne peut pas être inscrite au registre.

Peut-on donner congé au locataire pour vendre ?

Non. En Espagne, la vente n’est pas un motif de fin de bail. Vous ne pouvez livrer le bien vide que si le bail arrive à son terme ou si le locataire accepte de partir, en général contre une indemnité convenue par écrit.

Un logement loué se vend-il moins cher ?

En général oui, car l’acheteur sera un investisseur qui l’évalue sur sa rentabilité et ne peut pas l’occuper. L’écart dépend du loyer, de la durée restante du bail et de l’historique de paiement du locataire. Si le bail se termine dans moins d’un an, il se réduit nettement, car le bien intéresse aussi ceux qui veulent l’habiter.

Que devient le dépôt de garantie quand on vend un bien loué ?

Il passe à l’acheteur, qui le rendra au locataire en fin de bail. L’usage est de lui en remettre le montant à la signature ou de le déduire du prix, et de signaler le changement de bailleur à la Generalitat, où il est consigné.

Vous voulez vendre un logement loué à Valence ? Nous vous aidons à choisir la meilleure option, à évaluer le bien avec et sans locataire et à mener la vente, même depuis la France. Demander une estimation gratuite.

Informations générales selon la réglementation en vigueur au 24 octobre 2026, y compris le décret-loi royal 29/2026, en attente de validation. Elles ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal : faites vérifier votre situation par un professionnel.